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深度解读:《无锡市房屋登记条例》重要条款

陈召利


　　我国《物权法》确立了不动产统一登记制度。但是，我国法律、行政法规至今未对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出明确规定。根据《物权法》第二百四十六条的规定，无锡市人大常委会依法制定《无锡市房屋登记条例》并经江苏省人大常委会批准，于2009年9月23日正式公布，自2010年1月1日起施行。该条例明确了房屋登记的范围，对不同种类房屋登记的程序作了具体规定，对《物权法》的相关内容作了细化和补充，具有较强的针对性和可操作性，对于规范无锡市房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护房屋权利人的合法权益等都具有重要意义。为了便于大家准确理解与及时掌握，本文兹对其中重要条款予以解读，供参考。

[要点提示1] 房屋应当按照基本单元进行登记。

　　第七条 房屋应当按照基本单元进行登记。基本单元是有固定界限、可以独立使用、有明确唯一编号的房屋或者特定空间。
　　基本单元的确定条件为：
（一）区分所有权建筑：具有独立的门牌号、户室号或者占位号，专有部分有固定界址，共有部分可分摊并共同管理的房屋为基本单元；
（二）非区分所有权建筑：住房有独立的门牌号、独立的出入通道、有包檐和山墙等独立的围护结构及必要的生活设施的房屋为基本单元；非住房以幢、层、套、间等有固定界限的空间为基本单元。

[深度解读]

　　申请人申请登记或者房屋登记机构办理登记，都面临一个问题：什么样的房屋可以进行登记。由于以往缺少对房屋登记基本单元的界定，全国各地出现一些开发商在未经行政主管部门批准的情况下，擅自分割销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等商品房，但是因分割后房屋单元无明确、固定界限，位置不确定，往往无法办理房屋所有权证，引发了大量的纠纷。建设部曾专门下发（94）建房管字第09号文件《关于不得给一个平方米单位产权颁发“房屋所有权证”的通知》，但是上述现象仍然屡禁不止。无锡市通过地方性法规的形式将房屋登记的“基本单元”予以清晰界定，必将有利于规范和杜绝任意分割房屋的行为，预防风险，减少纠纷。

[要点提示2] 历史遗留房屋无建设工程规划许可证明也可办理登记。

　　第二十五条 《中华人民共和国城市规划法》、国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前，在合法取得的土地上建造的房屋，无建设工程规划许可证明的，当事人可以凭房屋权属来源证明，向房屋登记机构申请登记。
　　房屋登记机构受理登记申请后，应当向有关单位核查，符合登记条件的，应当予以登记。

[深度解读]

　　由于历史客观原因，目前无锡市还存在因无法提供建设工程规划许可证明材料而未能办理房屋权属登记的情况，不利于保护房屋权利人的利益。本条专门针对这一问题提供了解决方案。需要注意的是，如申请登记的房屋位于合法取得的国有土地上，其建造时间必须是在《中华人民共和国城市规划法》实施前（即1990年4月1日之前）；如申请登记的房屋位于合法取得的集体土地上，其建造时间必须是在《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前（即1993年11月1日之前）。同时，申请登记的房屋权利人必须提供房屋权属的合法来源证明，如买卖合同、赠与合同、继承文件等。

[要点提示3]小区汽车库（位）权属认定标准明确。

　　第二十七条 申请房屋所有权初始登记的，应当对建筑区划内依法属于建设单位所有的房屋和全体业主共有的公共场所、公用设施用房、物业服务用房和汽车库（位）等一并登记。
建筑区划内根据规划和居住区公建配套标准建设，未计入公用建筑面积进行分摊的汽车库（位），符合房屋登记条件的，登记为建设单位所有；其他依法属于全体业主共有的汽车库（位），符合房屋登记条件的，登记为全体业主共有。

[深度解读]

　　业主的建筑物区分所有权中，建筑区划内汽车库（位）的权利归属涉及广大业主的切身利益，一直是社会各界高度关注的热点问题，也往往成为业主、开发商和物业公司之间的矛盾激化的焦点。然而，我国《物权法》的出台并未彻底解决这一问题。
　　为进一步明确建筑区划内汽车库(位)所有权的登记，本条以“汽车库(位)是否计入公共建筑面积进行分摊”为依据作为认定汽车库（位）的权属归全体业主所有还是开发商所有。建筑区划内根据规划和居住区公建配套标准，没有计入公摊面积的汽车库（位），登记为建设单位所有；其他依法属于全体业主共有的汽车库（位），登记为全体业主共有。不过，全体业主共有的汽车库（位）没有产权证，但可以通过登记实现所有权，建设单位无权出售。
　　需要注意的是，本条规定仅仅是针对非人防工程部分的汽车库（位），而不适用于人民防空工程。根据《江苏省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》的规定，依法按照国家和省规定的比例结合城市新建民用建筑修建的防空地下室，应当按照设计文件在实地标注，任何单位和个人不得出售。不过，人民防空工程除重要的指挥、通信等工程外，在不影响防空效能的条件下，经人防主管部门同意，均可以开发利用。为此，无锡市人防办于2009年下发《关于办理〈人防工程平时使用证〉的通知》，规定：从2009年开始，在全市实行持证使用人防工程。单位或个人投资建设的人防工程，由本单位或个人向工程所在的辖区人防主管部门申请办理《人防工程平时使用证》。住宅小区内依法配建的人防工程，由建设单位或小区物业管理公司向辖区人防主管部门申请办理《人防工程平时使用证》。已使用的人防工程应于2009年6月30日前到辖区人防主管部门申请办理。新竣工并通过验收的人防工程，使用前必须预先到辖区人防主管部门申请办理。任何单位或个人，逾期不办使用证，视同放弃。无证使用人防工程的，人防主管部门将采取措施予以制止，并依照《江苏省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》第三十四条之规定进行处罚。

[要点提示4] 小区汽车库（位）不会单独发证，只在相应的所购房屋的房产证上注记。

　　第三十条 当事人申请建筑区划内汽车库（位）转移登记的，房屋登记机构应当分别在汽车库（位）和相对应房屋的登记簿上予以记载，并在相对应房屋的权属证书上注记。
房屋所有权人转让附有汽车库（位）所有权的房屋，不再拥有本建筑区划内业主身份的，该汽车库（位）应当连同房屋一并转让；单独转让汽车库（位）的，应当首先满足本建筑区划内业主的需要。

[深度解读]

　　通过本条规定可知，汽车库（位）只是作为房屋的附属设施，不会单独发证，只在相应的所购房屋的房产证上注记。根据《物权法》的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。为保证满足这一规定，并考虑到在建筑区划内拥有两套或者两套以上房屋的业主转让部分房屋的情形，本条明确，房屋所有权人转让附有汽车库(位)的房屋，不再拥有本建筑区划内业主身份的，该汽车库(位)应当连同房屋一并转让；单独转让汽车库(位)的，应当首先满足本建筑区划内业主的需要。这有效避免产生“有车无房”的业主，也就是说，在无锡市不会存在只享有汽车库（位）的所有权而没有房屋所有权的业主。

[要点提示5]预告登记的效力

　　第四十九条 预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意处分该房屋的，房屋登记机构不予登记。
广东省深圳市人大常委会


深圳经济特区文化市场管理条例

（1993年9月10日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过
　　1997年12月17日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第十九次会议第一次修正2004年6月25日深圳市第三届人民代表大会常务委员会第三十二次会议第二次修正）

第一章 总 则

第一条 为加强深圳经济特区（以下简称特区）文化市场管理，繁荣和发展社会主义文化，促进特区社会主义精神文明建设，根据国家有关法律、法规的规定，结合特区实际，制定本条例。
第二条 凡在特区内从事下列文化经营活动，均属本条例管理范围：
（一）经营歌舞厅、卡拉OK厅、音乐茶座、电子游戏机室和其他综合性游艺项目；
（二）音像制品的复制、销售、租赁和营业性播映；
（三）图书、报刊等出版物的销售和租赁；
（四）书法、美术等文化艺术品的销售或展销；
（五）营业性的文艺演出；
（六）营业性的文化艺术培训；
（七）文化娱乐经纪活动；
（八）营业性的时装组队表演；
（九）法律、法规规定的其他文化经营活动。
第三条 文化市场的经营活动必须坚持为人民服务、为社会主义服务的方向，坚持“百花齐放、推陈出新”的方针，注重社会效益。
鼓励一切健康有益的文化艺术产品和文化经营活动，禁止和取缔内容反动、淫秽和渲染暴力的文化糟粕产品和文化经营活动。
第四条 凡在特区内从事文化经营活动的单位和个人，必须遵守国家法律、法规和本条例，接受文化市场管理部门的检查监督，依法开展文化经营活动。

第二章 管理部门和管理职责

第五条 深圳市文化行政管理部门是文化市场的主管部门。在市人民政府领导下，文化行政管理部门同公安、工商、税务、卫生、环保等有关管理部门共同负责本条例的贯彻实施。
第六条 文化市场实行分级管理。市、区文化行政管理部门按各自职责权限，分别负责本行政区域内的文化市场管理工作。
第七条 文化行政管理部门管理文化市场的职责是：
（一）宣传、执行有关文化市场管理的法律、法规；
（二）建立和健全文化市场管理制度；
（三）按权限审批和核发《文化经营许可证》；
（四）稽查、监督各种文化经营活动，查处违法行为；
（五）培训文化经营、管理人员；
（六）管理其他应由文化行政管理部门管理的事项。
第八条 文化市场其他管理部门的职责是：
公安部门负责对文化经营场所治安、消防进行管理、监督，依法查处违法行为。
工商行政管理部门负责对从事文化经营活动的单位和个人进行登记注册，依法查处违法行为。
税务、卫生、环保等行政管理部门按照各自职责管理文化市场。

第三章 申办条件和程序

第九条 申请从事文化经营活动的单位和个人，必须具备以下条件：
（一）有必要的资金和相应的设备；
（二）地段适宜，有符合治安、消防、卫生和环保条件的固定场所；
（三）有专业知识的从业人员（娱乐场所须有保安人员）；
（四）经营的内容健康有益；
（五）法律、法规规定应当具备的其他条件。
申请时必须提供相应的证明和资料。
第十条 从事依照国家规定应当取得经营许可的长期性文化经营项目，按“先报批，后筹建”的程序，由申请人向文化行政管理部门提出立项申请。文化行政管理部门应自收到立项申请之日起十个工作日内作出答复。经批准立项的，可以进行筹建；不批准立项的，答复时应书面说明理由。
第十一条 所立项目筹建完毕，申请人可向文化行政管理部门提出开业申请。文化行政管理部门应自收到开业申请之日起三个工作日内将有关资料送公安、卫生、环保部门作消防安全等方面的审查；公安、卫生、环保部门应自收到资料之日起十个工作日内以书面方式作出答复，送交文化行政管理部门。文化行政管理部门应在收到公安、卫生、环保部门的答复后七个工作日内作出批准或暂不批准或不批准开业申请的决定。对批准的，发给《文化经营许可证》；对不批准或暂不批准的，应书面说明理由。
申请人持《文化经营许可证》到工商行政管理部门办理有关登记注册手续，并到税务部门办理税务登记后，可以开业。
未经批准立项筹建的，其开业申请不予受理。
第十二条 申请人对文化行政管理部门不批准立项申请或开业申请的决定不服的，可以按规定向市文化行政管理部门或市人民政府行政复议机关申请复议，也可以依法向人民法院提起行政诉讼。
第十三条 从事依照国家规定应当取得经营许可的临时性文化经营活动，须先经文化行政管理部门批准或者按国家有关规定报市人民政府或上级主管部门批准。文化行政管理部门应将批准决定抄送公安、税务等有关部门。
临时性的大型文化娱乐活动，需对举行场地、环境的消防、交通、安全条件进行审查的，由文化行政管理部门送交公安部门审查。

第四章 管 理

第十四条 禁止在歌舞厅、卡拉OK厅、音乐茶座、录像播映点等文化娱乐场所内进行色情活动。
禁止演、播内容反动、淫秽、渲染暴力的节目。
第十五条 禁止歌舞厅、卡拉OK厅、音乐茶座雇用、提供、容留以谋利为目的的陪酒、陪唱、陪舞人员。
第十六条 经营者不得允许未满十八岁的未成年人在无家长或老师携带下进入歌舞厅、卡拉ＯＫ厅、音乐茶座。
第十七条 禁止经营者利用电子游戏机或其他游艺项目开设博彩。禁止任何人利用电子游戏机或其他游艺项目进行赌博。
非节假日，经营者不得允许未满十八岁的未成年人进入电子游戏机室。
第十八条 录像制品的销售、租赁，由依法取得经营该项业务《营业执照》的单位经营。
录像播映点只准由依法取得经营该项业务《营业执照》的单位经营。开办人不得将录像播映点承包、租赁给他人经营。
第十九条 营业性播映的录像制品，销售、租赁的音像制品和图书、报刊，必须是国家批准的出版单位出版并公开发行和经国家有关部门批准进口并允许经营的出版物。
第二十条 经营者不得进口、制作、销售和播映内容反动、淫秽、渲染暴力的音像制品、图书和报刊。
第二十一条 销售书法、美术等艺术品，应当标明作者姓名、国籍、年代。
仿古画、复制品应当标明“仿古画”、“复制品”字样。
第二十二条 组织营业性演出的单位和个人应当确保演出质量。
从事营业性艺术培训的单位和个人应当保证培训质量。
第二十三条 未按规定办理审批手续的文化娱乐经纪人，不得组织营业性文艺演出。
各类营业性演出场所，不得接纳未按规定取得开业或演出资格的表演团体和个人进行营业性文艺演出。
第二十四条 禁止经营者转让、租借《文化经营许可证》和《营业执照》。
未经文化行政管理部门批准，经营者不得将文化经营项目转让他人经营。
第二十五条 文化经营活动的广告、海报内容必须真实，不得以色情、暴力的画面和文字招徕观众。
第二十六条 文化市场管理人员执行公务时必须二人以上，并出示由市文化行政管理部门统一印制的《检查证》或其他管理部门的执勤证件。
第二十七条 文化行政管理部门应当公开办事制度，公开办事结果，接受群众监督；工作人员应当秉公执法，不得营私舞弊、滥用职权。
第二十八条 文化行政管理部门和其他有关管理部门对群众的监督举报应当及时检查和处理。 接受举报的单位应当为举报人保密。
第二十九条 特区内国家专业文艺团体的演出，图书、报刊、音像制品的出版、复制、发行，电影、电视、广播、文物和国营书店的经营活动，其管理按国家有关规定办理。

第五章 经营者的权利和义务

第三十条 经营者的合法权益受国家法律保护。经营者对侵犯其合法权益的单位和个人，有检举、揭发、控告、申诉的权利。
第三十一条 经营者有权拒绝非管理部门及无《检查证》或无执勤证件人员的检查，有权抵制非文化、工商行政管理部门扣缴或吊销《文化经营许可证》和《营业执照》。
第三十二条 经营者因管理部门或检查人员营私舞弊、滥用职权遭受损害的，有权要求赔偿，并可向其上级主管部门检举、控告，或向人民法院提起诉讼。
第三十三条 经营者有维护文化经营活动场所秩序及制止有悖社会公德行为的义务。
第三十四条 经营者有保证文化经营活动场所安全、卫生和防治环境污染的义务。
第三十五条 文化市场管理人员持证执行公务时，经营者应当主动配合，出示证照，提供有关资料，不得阻碍和拒绝检查。
第三十六条 经营者有依法交纳税费的义务，有抵制违法收费的权利。

第六章 奖励与惩罚

第三十七条 对有利弘扬民族优秀文化、有益人们身心健康的优秀文艺演出活动和文化经营项目，人民政府应予以鼓励、扶持和奖励。
　　对繁荣特区社会主义文化有突出贡献的单位和个人，由文化行政管理部门予以表彰和奖励。
第三十八条 对检举、揭发文化经营活动中违法犯罪行为的有功人员和秉公执法、廉洁公正、为特区文化市场管理作出突出贡献的国家公务人员，由文化行政管理部门或人民政府予以表彰和奖励。
第三十九条 经营者违反本条例第十一条规定，未经批准和办理有关手续擅自开业的，由文化行政管理部门或工商行政管理部门责令停止经营活动，没收有关经营物品及违法所得，并处以违法所得一倍的罚款。
第四十条 违反本条例第十三条、第二十三条规定，未经批准擅自经营或演出的，由文化行政管理部门责令经营者停止经营活动，没收违法所得，并处以五千元以下或违法所得一倍的罚款。
第四十一条 经营者违反本条例第十四条规定的，由文化行政管理部门或公安部门处以一万元至五万元罚款；情节严重的，由文化行政管理部门责令停业整顿，直至吊销其《文化经营许可证》，由公安部门对责任人或当事人依法处理。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第四十二条 经营者违反本条例第十五条规定的，由文化行政管理部门处以一万元至三万元罚款；情节严重的，由文化行政管理部门责令停业整顿，直至吊销其《文化经营许可证》。
第四十三条 经营者违反本条例第十六条和第十七条第二款规定的，由文化行政管理部门责令改正并处以二千元罚款。
第四十四条 违反本条例第十七条第一款规定进行赌博的，由公安部门对当事人依法处理；开设博彩的，由文化行政管理部门吊销经营者《文化经营许可证》；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第四十五条 经营者违反本条例第十九条规定的，由文化行政管理部门没收其违法音像制品、图书、报刊及违法所得，并处以二千元至一万元罚款；情节严重的，应吊销其《文化经营许可证》。
第四十六条 经营者违反本条例第二十条规定的，由文化行政管理部门或公安部门没收其违法所得和有关制品、出版物，并处以五千元至二万元罚款；情节严重的，由文化行政管理部门吊销其《文化经营许可证》。对责任人员，由公安部门依法处理；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第四十七条 经营者违反本条例第二十一条规定的，由文化行政管理部门责令改正；情节严重的，由文化行政管理部门没收其违反本条例规定的销售品，或并处以违法所得一倍以下的罚款。
第四十八条 经营者违反本条例第二十四条第一款、第二款规定的，由文化行政管理部门吊销其《文化经营许可证》。
第四十九条 经营者违反本条例第二十五条规定的，由文化行政管理部门责令限期改正或并处以二千元罚款；屡犯不改的，应责令暂停经营活动，进行整顿。
第五十条 文化行政管理人员违反本条例第二十七条规定，营私舞弊，滥用职权，未构成犯罪的，应予以行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第五十一条 文化市场管理部门违反本条例第二十八条第一款规定，对群众举报无正当理由不及时检查处理的，有关部门应对有关责任人员予以行政处分。
违反本条例第二十八条第二款规定，接受举报单位的工作人员不为举报人保密，给举报人造成经济损失或人身伤害的，由接受举报单位赔偿受害人的经济损失，并对泄密者予以行政处分。
第五十二条 经营者违反本条例第三十五条规定，未使用暴力的，由执勤人员所在的文化市场管理部门处以五百元至二千元罚款；有暴力行为的，依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》对责任人予以处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第五十三条 违反本条例规定的经营者，受到文化市场管理部门处罚三次以上，仍不改正的，由文化行政管理部门吊销其《文化经营许可证》。
第五十四条 文化经营单位或个人被吊销《文化经营许可证》的，由文化行政管理部门通知工商行政管理部门依法处理。
第五十五条 按本条例规定，若二个或二个以上行政管理部门对同一违法行为都有权予以财产处罚的，由先受理的行政管理部门处罚。对同一违法行为不重复处罚。
第五十六条 被处罚者对市、区有关管理部门处罚不服的，可在接到处罚通知书之日起十五日内，向作出处罚决定的管理部门的上一级主管机关或市、区人民政府复议机关书面申请复议，或依法向人民法院提起诉讼。复议机关应在接到书面申请之日起两个月内作出复议决定。申请人对复议机关的复议决定仍然不服的，可在收到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。被处罚者逾期不申请复议亦不提起诉讼，又不履行处罚决定的，由处罚机关依法强制执行或申请人民法院强制执行。

第七章 附 则

第五十七条 深圳市人民政府可根据本条例制定实施细则。
第五十八条 本条例所称“临时性”是指一次性的；持续时间不超过三个月的。
本条例所称“录像制品”包括录像带、激光视盘等。
本条例所称“淫秽”是指具体描绘性行为或者露骨地宣扬色情。
介绍人体生理、医学知识的著作和表现人体美的美术作品不属淫秽物品。
具有艺术价值、夹杂有一些色情内容的文学作品不应视为淫秽物品。
第五十九条 本条例自1993年12月1日起施行。