浅析商品房买卖合同纠纷的法律适用/田冲
作者:法律资料网 时间:2024-05-21 10:24:23 浏览:8494
来源:法律资料网
浅析商品房买卖合同纠纷的法律适用
------《消费者权益保护法》的适用 田冲
为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）已经公布并实施。其中规定了商品房买卖中的惩罚性赔偿原则，这一规定对规范房产市场，保护购房者的切身利益起到了一定的积极作用。但是这引发了商品房在适用《解释》的同时是否适用《消费者权益保护法》（以下简称《消法》）的问题上众说纷纭，本文仅就对商品房买卖合同纠纷中是否适用《消法》谈谈自己的一些拙见。
《解释》中关于惩罚性赔偿条款的规定如下：
第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
其中购房者在购房过程中出现以上的5种情况时除了可以要求开发商返还已付购房款及利息，可以要求由此造成的损害赔偿，之后还可以主张不超过已付购房款一倍的惩罚性的赔偿。也就是说如果发生了以上的5种情况时购房者可以要回的款项的最高额为已付购房款加上相当于已付购房款的惩罚性赔偿金再加上已付购房款的利息及造成的损失，即双倍的已付购房款、利息还有损害赔偿金。这样一来，《解释》规定的特定的情况的赔偿金额可能超出《消法》规定的因欺诈而应给予的双陪赔偿。
这样就产生了一个问题：在商品房买卖合同纠纷当中除了《解释》规定的几种欺诈以外的欺诈是否适用《消法》的双倍赔偿？
关于是否适用的问题，有两种不同的观点：
1.适用。《解释》规定的情况与《消法》的规定并不冲突，在符合《解释》规定的具体情形时，无论适用《解释》还是《消法》都可以。
2.不适用。消法制定时，所针对的是普通商品市场严重存在的假冒伪劣和缺斤短两的社会问题，所设想的适用范围的确不包括商品房在内。同时制定的《产品质量法》明文规定不包括建筑物，可作参考。再就是从目前的实践来看，大多法院也不认为商品房交易适用《消法》第四十九条规定，主要原因是，商品房买卖合同金额巨大，动则数十万、上百万，判决双倍赔偿会导致双方利害关系失衡。综上，此种观点认为，商品房交易过程中开发商应承担的赔偿责任是合同约定的赔偿责任或赔偿实际损失的责任，而不是《消法》所规定的双倍赔偿责任。
以上两种观点本人认为都过于绝对。我们要根据具体情况区别对待，分别适用。
首先，我认为能适用：
1.从立法本意上来说，《解释》规定的赔偿额度，按照上面的分析，最高额度可能超出已付购房款的双倍。解释规定的这几种欺诈行为是属于商品房买卖纠纷之中最严重、最恶劣的几种。也就是说，这几种最恶劣的情况可以适用《解释》规定的最高双倍以上的惩罚性赔偿，那么，除了《解释》规定的几种严重的欺诈情况之外的欺诈行为，应该是适用《消法》的双倍赔偿。当然，实践中，很难适用最高的双倍以上的惩罚性赔偿，但法律规定的应然状态与法律适用的实然状态的差别，跟立法本意无关。
2.从法律的体系上来说，《消法》既然没有明确规定其调整范围不适用于商品房，那么就是适用。《解释》同样没有规定如果与《消法》冲突时的适用规则，其实，本来就不冲突。立法者在立法时，因为要维护法律的统一性、权威性、严密性，会在立法时尽量的消除法律冲突，尽量不要留下立法的空白。所以说《解释》和《消法》都是适用的。
3.《解释》在商品房合同买卖纠纷中加入了因欺诈而导致的惩罚性的措施，目的是在遏制开发商在商品房买卖中利用优势欺诈购房者，从而导致的巨大的事实不公。那么我们可以推论：在商品房的买卖中，一般的欺诈适用惩罚性赔偿符合立法本意，只是一个度的问题。也就是说，可以适用惩罚性赔偿，1倍、1.5倍、2倍等，但不能超出《解释》规定适用于特定的五种欺诈的惩罚性赔偿的范围。
其次，我认为要有限制性的分别适用。
也就是说在商品房买卖合同纠纷当中情况千差万别，一味的去适用双倍赔偿或不适用双倍赔偿都可能在具体案件当中导致不公平的现象发生。我们要根据具体情况区别对待，分别适用。
1. 如果在商品房买卖合同纠纷中一刀切，全部不适用双倍赔偿，就只是《解释》规定的几种情况最高可以适用双培以上的惩罚性赔偿，而在商品房合同纠纷中的其他欺诈行为就只能是返还款项，支付违约金，或赔偿实际的损失。那么如果其他的欺诈行为的确没有《解释》规定的开发商的主观恶意强，但实际造成的损害结果相当大（不一定达到已付购房款的一倍），这实际上性质的恶劣程度不亚于《解释》规定的那几种情况，即已经达到了《解释》实行惩罚性赔偿责任的制定意图，那么我们就应该适用双倍赔偿；如果造成的损失不是很大，那么就只是按实际的损失来陪。至于损失达到已付购房款的多大比例才适用《消法》的双倍赔偿，要综合多方因素，多种情况，比如已付购房款的绝对额、欺诈隐瞒的时间长短、造成损失类型的多少等。
2.如果在商品房买卖合同纠纷中，一般的欺诈行为全部不适用《消法》的上双倍赔偿，则很难在不同的欺诈情况下（包括商品房买卖合同纠纷中的一般欺诈和《解释》规定的严重的几种欺诈）保证赔付比例的公平。这样会导致一种倾向：开发商因为《解释》规定的严重欺诈在实践中都不可能导致双倍的惩罚性赔偿，那么会怂恿他们的一般性欺诈行为；如果一般性的欺诈能有条件的适用《消法》的双倍赔偿，那么严重的欺诈行为在实践中可能用到了双倍的赔偿甚至于更高的双倍赔偿加利息、损害赔偿的几率大增。这样才会起到抑制开发商这种欺诈行为的作用。
总之，商品房买卖合同纠纷既要适用《消法》，又要有限度的分情况适用，以期能尽量的发挥《消法》和《解释》的效用，切实抑制开发商的欺诈行为，从而保护购房者的利益。
电力二次系统安全防护规定
国家电力监管委员会
电监会5号令
《电力二次系统安全防护规定》已经国家电力监管委员会主席办公会议通过，现予公布，自2005年2月1日起施行。
主 席 柴松岳
二○○四年十二月二十日
电力二次系统安全防护规定
第一章 总 则
第一条 为了防范黑客及恶意代码等对电力二次系统的攻击侵害及由此引发电力系统事故，建立电力二次系统安全防护体系，保障电力系统的安全稳定运行，根据《中华人民共和国计算机信息系统安全保护条例》和国家有关规定，制定本规定。
第二条 电力二次系统安全防护工作应当坚持安全分区、网络专用、横向隔离、纵向认证的原则,保障电力监控系统和电力调度数据网络的安全。
第三条 电力二次系统的规划设计、项目审查、工程实施、系统改造、运行管理等应当符合本规定的要求。
第二章 技术措施
第四条 发电企业、电网企业、供电企业内部基于计算机和网络技术的业务系统，原则上划分为生产控制大区和管理信息大区。
生产控制大区可以分为控制区(安全区I)和非控制区(安全区Ⅱ)；管理信息大区内部在不影响生产控制大区安全的前提下，可以根据各企业不同安全要求划分安全区。
根据应用系统实际情况，在满足总体安全要求的前提下，可以简化安全区的设置，但是应当避免通过广域网形成不同安全区的纵向交叉连接。
第五条 电力调度数据网应当在专用通道上使用独立的网络设备组网，在物理层面上实现与电力企业其它数据网及外部公共信息网的安全隔离。
电力调度数据网划分为逻辑隔离的实时子网和非实时子网，分别连接控制区和非控制区。
第六条 在生产控制大区与管理信息大区之间必须设置经国家指定部门检测认证的电力专用横向单向安全隔离装置。
生产控制大区内部的安全区之间应当采用具有访问控制功能的设备、防火墙或者相当功能的设施，实现逻辑隔离。
第七条 在生产控制大区与广域网的纵向交接处应当设置经过国家指定部门检测认证的电力专用纵向加密认证装置或者加密认证网关及相应设施。
第八条 安全区边界应当采取必要的安全防护措施，禁止任何穿越生产控制大区和管理信息大区之间边界的通用网络服务。
生产控制大区中的业务系统应当具有高安全性和高可靠性，禁止采用安全风险高的通用网络服务功能。
第九条 依照电力调度管理体制建立基于公钥技术的分布式电力调度数字证书系统，生产控制大区中的重要业务系统应当采用认证加密机制。
第三章 安全管理
第十条 国家电力监管委员会负责电力二次系统安全防护的监管，制定电力二次系统安全防护技术规范并监督实施。
电力企业应当按照“谁主管谁负责，谁运营谁负责”的原则，建立健全电力二次系统安全管理制度，将电力二次系统安全防护工作及其信息报送纳入日常安全生产管理体系，落实分级负责的责任制。
电力调度机构负责直接调度范围内的下一级电力调度机构、变电站、发电厂输变电部分的二次系统安全防护的技术监督，发电厂内其它二次系统可由其上级主管单位实施技术监督。
第十一条 建立电力二次系统安全评估制度，采取以自评估为主、联合评估为辅的方式，将电力二次系统安全评估纳入电力系统安全评价体系。
对生产控制大区安全评估的所有记录、数据、结果等，应按国家有关要求做好保密工作。
第十二条 建立健全电力二次系统安全的联合防护和应急机制，制定应急预案。电力调度机构负责统一指挥调度范围内的电力二次系统安全应急处理。
当电力生产控制大区出现安全事件，尤其是遭受黑客或恶意代码的攻击时，应当立即向其上级电力调度机构报告，并联合采取紧急防护措施，防止事件扩大，同时注意保护现场，以便进行调查取证。
第十三条 电力二次系统相关设备及系统的开发单位、供应商应以合同条款或保密协议的方式保证其所提供的设备及系统符合本规定的要求，并在设备及系统的生命周期内对此负责。
电力二次系统专用安全产品的开发单位、使用单位及供应商，应当按国家有关要求做好保密工作，禁止关键技术和设备的扩散。
第十四条 电力调度机构、发电厂、变电站等运行单位的电力二次系统安全防护实施方案须经过上级信息安全主管部门和相应电力调度机构的审核，方案实施完成后应当由上述机构验收。
接入电力调度数据网络的设备和应用系统，其接入技术方案和安全防护措施须经直接负责的电力调度机构核准。
第十五条 电力企业和相关单位必须严格遵守本规定。
对于不符合本规定要求的，应当在规定的期限内整改；逾期未整改的，由国家电力监管委员会根据有关规定予以行政处罚。
对于因违反本规定，造成电力二次系统故障的，由其上级单位按相关规程规定进行处理；发生电力二次系统设备事故或者造成电力事故的，按国家有关电力事故调查规定进行处理。
第四章 附 则
第十六条 本规定下列用语的含义：
（一）电力二次系统，包括电力监控系统、电力通信及数据网络等。
（二）电力监控系统，是指用于监视和控制电网及电厂生产运行过程的、基于计算机及网络技术的业务处理系统及智能设备等。包括电力数据采集与监控系统、能量管理系统、变电站自动化系统、换流站计算机监控系统、发电厂计算机监控系统、配电自动化系统、微机继电保护和安全自动装置、广域相量测量系统、负荷控制系统、水调自动化系统和水电梯级调度自动化系统、电能量计量计费系统、实时电力市场的辅助控制系统等。
（三）电力调度数据网络，是指各级电力调度专用广域数据网络、电力生产专用拨号网络等。
（四）控制区，是指由具有实时监控功能、纵向联接使用电力调度数据网的实时子网或专用通道的各业务系统构成的安全区域。
（五）非控制区，是指在生产控制范围内由在线运行但不直接参与控制、是电力生产过程的必要环节、纵向联接使用电力调度数据网的非实时子网的各业务系统构成的安全区域。
第十七条 本规定未作规定的事项，适用原国家经济贸易委员会2002年5月8日发布的《电网和电厂计算机监控系统及调度数据网络安全防护规定》。
第十八条 本规定自2005年2月1日起施行。
国家税务总局关于福建兴业银行缴纳企业所得税有关问题的批复
国家税务总局
国家税务总局关于福建兴业银行缴纳企业所得税有关问题的批复
国税函［2003］908号
2003-7-30
北京、上海、重庆、辽宁、山东、江苏、浙江、湖北、湖南、广东、福建省（直辖市）国家税务局，宁波市国家税务局：
近接福建省国家税务局《关于福建兴业银行继续实行汇总缴纳企业所得税的请示》（闽国税发［2003］70号），申请福建兴业银行2003年度继续在福建省福州市汇总缴纳企业所得税。经研究，批复如下：
一、福建兴业银行及所属各成员企业（名单附后），在2003年底前，按照《国家税务总局关于汇总（合并）纳税企业实行统一计算、分级管理、就地预交、集中清算所得税问题的通知》（国税发［2001］13号）规定，在福州市汇总缴纳企业所得税。
二、福建兴业银行在福建省内的所属成员企业，暂不执行就地预交企业所得税的办法；在福建省外的所属成员企业，按年度应纳所得税额的60%比例就地预交。
三、福建兴业银行所属各成员企业，应严格执行国家税务总局关于汇总（合并）纳税企业所得税征收管理的有关规定，接受所在地主管税务机关的管理和检查。
附件：福建兴业银行所属汇总纳税成员企业名单（略）
