上海市商品房销售合同网上备案和登记办法
上海市人民政府
沪府发[2004]12号
各区、县人民政府，市政府各委、办、局：
市政府同意市房地资源局制订的《上海市商品房销售合同网上备案和登记办法》，现印发给你们，请按照执行。
上海市人民政府
二○○四年三月二十四日
上海市商品房销售合同网上备案和登记办法
第一条 为了提高商品房交易信息的透明度，规范商品房销售行为，方便房地产登记，依据《城市房地产开发经营管理条例》和《上海市房地产登记条例》，制定本办法。
第二条 本市行政区域内新建商品房的销售（包括预售和现售，下同），均应按本办法规定进行合同网上备案和登记。
第三条 市房地资源局负责商品房销售合同网上备案和登记的组织实施及其相关管理工作。
市房地产交易中心（与市房地产登记处合署）具体负责商品房销售合同网上备案和登记的实施工作。
第四条 区（县）房地产管理部门在审批商品房预售许可证时，应当将房地产开发企业的识别卡提交给市房地产交易中心办理网上用户认证。
未经预售直接现售商品房的，区（县）房地产登记机构应当在受理新建商品房所有权初始登记时，将房地产开发企业的识别卡提交给市房地产交易中心办理网上用户认证。
第五条 房地产开发企业取得商品房预售许可证或者新建商品房房地产权证的，市房地产交易中心应当通过网上操作系统，即时公布下列信息：
（一） 商品房预售许可证或者新建商品房房地产权证；
（二） 商品房物业管理区域的规划平面布置图、建筑分层平面图；
（三） 商品房的楼盘表，包括总的单元（套）数，以及每单元（套）的部位、结构、面积等测绘结果；
（四） 房地产抵押、查封等权利限制情况；
（五） 商品房销售合同的示范文本；
（六） 商品房拟销售的价格。
第六条 本办法第五条第（五）项规定的商品房销售合同的示范文本，由市房地资源局和市工商行政管理局联合制定。
房地产开发企业需要使用自制的商品房销售合同格式条款（包括补充的格式条款）的，应当向市工商行政管理局备案后，提交给市房地产交易中心即时变更网上的合同文本。
第七条 本办法第五条第（六）项规定的商品房拟销售的价格，由房地产开发企业在领取商品房预售许可证或者新建商品房房地产权证时，向市房地产交易中心申报。
房地产开发企业需要调整其商品房拟销售的价格的，可以向市房地产交易中心办理网上即时变更手续。
第八条 凡已在网上公布的可供销售的商品房，购房人要求购买的，房地产开发企业不得拒绝。
在取得商品房 预售许可证前，房地产开发企业不得以预订、预约等方式进行销售活动。
第九条 商品房销售的当事人双方应当根据网上公布的示范合同文本，协商拟订合同条款。
商品房销售合同经当事人双方确认后，由房地产开发企业通过网上操作系统，将合同文本传送至市房地产交易中心办理备案和进行房地产登记申请。
购房人应当在商品房销售合同文本上输入相关的个人信息，并设置密码。
第十条 市房地产交易中心应当即时完成网上传送的商品房销售合同文本的核校，给予合同编号和房屋代码，并通过网上操作系统，发送合同备案证明和房地产登记申请受理书。
市房地产交易中心应当在发送合同备案证明和房地产登记申请受理书的同时，通过网上操作系统，在商品房的楼盘表内注明该单元（套）商品房已销售。
第十一条 房地产开发企业应当打印已取得备案证明的商品房销售合同和房地产登记申请受理书，并与购房人共同在书面合同上签名（盖章）。
第十二条 商品房预售的购房人在办理合同网上备案和登记申请的7日后，可以持房地产登记申请受理书、取得备案证明的书面合同和其他规定的登记材料，向房屋所在地的区（县）房地产登记机构申领预告登记证明。
商品房现售的购房人在办理合同网上备案和登记申请的20日后，可以持房地产登记申请受理书、取得备案证明的书面合同和其他规定的登记材料，向房屋所在地的区（县）房地产登记机构申领房地产权证。
第十三条 在申领预告登记证明或者房地产权证前，当事人双方经协商一致，需要变更商品房销售合同条款的，应当按照本办法第九条、第十条和第十一条的规定，通过网上操作系统办理相关手续。
第十四条 在申请预告登记证明或者房地产权证前，当事人双方经协商一致，需要解除商品房销售合同的，应当持房地产登记申请受理书、取得备案证明的书面合同、解除合同的书面协议和其他规定的登记材料，向房屋所在地的区（县）房地产登记机构办理注销合同备案和撤回登记申请的手续。
发生前款所列情形的，市房地产交易中心应当通过网上操作系统，及时在商品房的楼盘表内注明该单元（套）商品房销售合同已解除。
第十五条 房地产开发企业取得商品房预售许可证或者新建商品房房地产权证后，依据《中华人民共和国担保法》的规定，与购房人达成定金合同的，应当参照本办法办理定金合同的网上备案。具体实施办法由市房地资源局另行制定。
第十六条 市房地产交易中心应当定期汇总、分析和发布全市新建商品房的交易信息，并提供网上公开查询服务。
第十七条 本办法的具体应用问题，由市房地资源局负责解释。
第十八条 本办法自2004年3月30日施行
最高人民法院关于广州市人民法院执行会议记录中有关问题的批复
最高人民法院
最高人民法院关于广州市人民法院执行会议记录中有关问题的批复
1951年6月16日，最高人民法院
广州市人民法院：
你院执行工作及执行会议记录等件，均收悉。
关于执行会议记录所列讨论事项（四）“具体案情执行方法”第二款担保店（人）之责任规定为“如有担保欠款之担保者应负连带责任，被保人逃亡之担保人应负全部责任”。查保人所负的责任，如果已经判决确立，令担保人负责代还自应按照判决内容执行；如果本案未对担保人有所判决，那么，被执行的债务人即使逃亡，也还不能查对未经判决之担保人强制执行。另外，如所设担保人并非判决以前的担保人而系在执行中由债务人所找的担保人，即其责任应按照其担保内容执行。故此论点，对那一种担保人都不能概括规定执行时应令其负连带责任。
再查“具体案情执行方法”第七款规定“旧欠未清，新租积欠3个月以上者，即斟酌情况，执行迁出交屋，并追究欠租”。我们以为执行应以判决所示旨趣为根据，若判决没有要欠租人迁出交屋，执行时竟越出判决所示范围强制执行迁出交屋，就与执行判决的意义，显有未合，尤其是委托其他机关代为执行，更不应听令代为执行机关，不管判决内容如何，径自扩张执行范围。
总之，执行是实现判决内容的具体方法，关系人民权利及审判效力均甚重大，特提出以上两点意见，希予注意，并将今后工作中所获成绩具报。
此复
附一：执行会议记录
时间：1951年4月18日上午10时－12时，下午1时半－5时
地点：市人民法院礼堂：
出席单位：各区政府、各公安分局，市工商业联合会，市工商局，市税务局，市人民法院
主席：广州市人民法院
市人民法院万院长讲话：今天召开会议的目的，就是我们各个机关，如何配合给市民办事，而且如何办得好。市民有纠纷（如房屋、婚姻、债务等纠纷）要我们替他们解决，经过区政府调解至调解成立，法院审理而至判决，如果房子还不交，债务不还，纠纷就是没有解决的。我们能否为老百姓真正解决纠纷就要看执行的结果，因此执行工作是为老百姓解决纠纷的一件重要工作。
有的机关认为执行是法院的事情，实质上不单是法院的事情，法院是政府的一部分，区政府、公安分局、税务局、工商局也是人民政府的一部分，而每一个人民机关都是为老百姓办事的，目的是一个，如果公安局只作公安工作，税务局办税务的工作，不管与其有关的工作，这样看法是不全面的，过去反动政府才是这样，各自为政，互相排挤对立，但今天我们政府不是这样，人民的工作是整体的相互配合，谁不能离开了谁，这是革命工作的特点。
过去法院与各单位联系不够，但是工作是离不了分局、区政府以及所有有关机关团体的，特别是公安分局，但法院方面过去与区分局、税务局、工商局有联系，但是很不够的，存在很多问题没有及时解决。希望今后加强联系，互相配合，目的是为市民多办一些事情，所以今天的会议是解决问题的会议，为老百姓解决纠纷的会议，希望到会的同志将这次会议的精神转告各机关负责同志重视这个工作。
有的区、分局对法院的执行工作帮助很大，但听说也的有区、分局有推的现象，我认为今天要分工一下，以后分局执行工作会比较多，因为以后街办事处取消了，分局领导下有派出所接近群众，因此更大的责任就会落在分局派出所方面了。
过去配合不够的地方在哪里，有何困难，应如何解决，今天的会议就是解决这个问题，制成决议以后按照实行，为了这个目的，希望大家多提出意见。
讨论事项
一、执行原则
（一）掌握判决或调解的精神
（二）防避变相调解的现象（执行不是等于调解）
（三）正确了解当事人的经济状况
1．履行判决无困难，经说服无效即强制执行。
2．确定履行判决能力（指无经济来源、生活成问题的）尽可能予以照顾。
二、如何分工配合与执行步骤
（一）交铺
先由法院通知工商局税务局催促铺客依期办理完税迁移或歇业手续，逾期仍未办理手续迁出者，工商局即吊销营业执照（函复法院备案），税务局依章处理欠税，公安分局凭法院申请执行证派武装强制迁出办理迁移户口手续。
（二）清债款项（租金、债务、生活费等）
1．债务人逾期仍未清还款项者，区政府或分局凭法院执行证查封点存债务人之物资及财产由债权人承顶抵押或拍卖，确有现款而不愿履行判决者，经说服无无效，必要时可扣押印解法院办理。
2．债务人逃亡遗留物资财产者步骤同上。
（三）拍卖物资
法院或区政府、分局函请市工商业联合会估定价格公开拍卖，或由法院函通告抵价，公开拍卖，如果物资大宗或拍卖不成，即交由拍卖船舶动产委员会处理之。
（四）查封点存
案情重大复杂者由法院办理，区或分局协助、案情小的简单的区或分局办理。
（五）区政府公安分局凭法院申请执行证执行完竣，在执行证第四面填写执行结果。
三、联系方式
（一）正式公函或便函
（二）电话联系
（三）利用当事人传递
（四）相互派员联系
四、具体案情执行方法
（一）交屋连同清租
先执行交屋后清租，无担保者迁出前着住客栈商店或户口担保欠租或点存物资抵押或具结定期或分期清偿，困难者尽可能予以照顾。
（二）担保店（人）之责任
如有担保欠款之担保者应负连带责任，被保人逃亡之担保人应负全部责任。
（三）实物计算纠纷
1．一般的上米指丝苗米，中米指雪米。
2．判决书无指定折付人民币或实物牌价，一般以粮食公司牌价折算人民币，500市斤以上以批发价计算，500市斤以下以零售价计算。
3．同时根据当事人双方经济状况决定之。
（四）铺客私逃遗留物资者
先点存物资（开列清册数份），连同铺客交与业主保管，如有欠税、工资、水电费、租金者按比例分配。
（五）交铺清租时有三房客未经判决者
根据原判决的原则进行调解，调解不成送审判。
（六）铺房装修纠纷
一般适用而对房屋有利的装修应由业主承顶，否则，劝告铺客折卸。
（七）积欠租金
旧欠租未清，新租（自判决日起）积欠3个月以上者，即斟酌情况执行迁出交屋，并追究欠租，如确实困难者，劝告业主予以照顾。
（八）批头鞋金纠纷及住客代缴税款及其他款项者，具有单据者原则上准予以扣租、罚金应追究责任负担（解放前以当时实物计算解放后一般以现金计算）。
情节类似者可根据上列各项执行。
（注：以后有关执行事宜可拨电话：13633执行组）。
附二：广州市人民法院执行工作
执行——是审判程序最后的一个阶段，是贯彻判决的实现。处理民刑案件不只下一个正确而有力的判决，还必须完成执行，以求问题的解决。执行结果如何，可以说明判决的效果好坏，是审判程序中一个重要的环节。
过去对执行工作不够重视，工作方法仍是保留着旧的一套，未力求改进，经判决确定的案件一方不履行判决，就没有办法将案搁下来，当事人经常到法院催办，执行工作忙乱陷于被动，因此群众反映法院执行软弱无能，说：“官司好打，不好结”。
自去年年底乃进行改善执行工作，把判决的案件分出轻重缓急，掌握判决精神，以强制与说服相结合，克服过去工作上忙乱现象。建立评议会制度，研究具体案件的执行方法与步骤以及收结案统计等制度。
过去对判决或调解成立的案件，当事人声请执行就去办理，完全陷于被动。很多当事人产生观望态度及企图拖延的侥幸心理，凡当事人请求执行的案件，多是急于解决的，执行工作忙乱无紊形成头痛医头的现象，不能及时解决问题，积压案件逐渐增加，工作完全处于被动后改为不用当事人写申请执行状，而填申请执行书取销执行卷宗和执行中的笔录，避免重笔录及公文来往的文牍主义毛病，采用执行记录表执行一次将情况写下，审阅执行记录表便可以看出整个执行的情况。
主动检查当事人对判决履行的情形。案经判决确定后，承办员填写执行记录表、判决摘要及提出执行意见，连同原案卷证移送执行组，执行员掌握住判决的精神去执行，并分为分期执行案与定期或不定期执行案，前者收到案件即集体传讯，本着强制与说服相结合的精神，劝告当事人自动履行判决，并向双方说服履行判决的义务，在方法上采取集体与个别相配合，并深入了解当事人对判决履行的能力、程度，发执行证给申请人，到期请求有关机关代执行（执行证效用另说明），以便到期执行，这样可以打破当事人的观望、侥幸、拖延的态度。有一次8件一齐执行，按上述方法解说后，当庭解决5件，表示没有问题能依判决履行，只有3件有些枝节上的困难。因此，我们体会到案件判决后再经过宣判说教跟着抓紧时间检查执行，争取主动，改变了过去逾期执行的现象，收到了良好的效果。
制发执行证，执行证是在积案多干部少，不能及时解决当事人纠纷的情况下产生的，最初为了减少公函来往，委托有关机关代执行，使我们有能力有时间处理重大复杂案件。去年12月就开始试用，经过数月检查，由1月至3月底发出执行证92件，经执行完毕送回注销的，共45件，现在还继续执行尚有25件，而只有16件，区分局无法执行退回我们处理的。自发执行证以来，随时收集有关各方意见，最近又加以修正。执行证的使用，可以防止当事人逃避与抵赖，在执行过程，公安派出所得限制其迁出迁入及其他行动，同时也简化手续，减少公文往来直至执行终止。简单的案件，或逾期执行案由区分局代执行，法院有重点地办重大案件及急办案件。
执行证要使用是以案件性质内容签发填写执行事项、日期、及执行方法，如清租、给付生活费案委托区政府代执行，而清租交铺交屋，偿还债款案，则由分局代执行。
执行证是发给申请执行的当事人，持有该证得向有关机关（执行证注明）请求执行，该机关根据这个执行证可采用各种方法去执行（执行证内注明方法，强制没收财产在内），直至执行完毕，持证人即将执行证送回法院销案。
组织拍卖机构——过去在执行过程遇到拍卖动产或不动产常感觉没有办法，因不熟悉市场货物及房屋价格，找不到当事人估价，也不了解哪部门购买与需要，因此耽搁时间，不能及时解决，尤其是劳资纠纷案，急须维持工人生活应迅速处理。为克服上述困难，曾先与市工商联合会取得联系，如有货物、家具、房产委托其估价公开投标拍卖，但这样有时也不能解决问题。2月份乃邀请15个有关部门（市税局、银行、港务局、市总工会等）商讨组织一个拍卖机构，由市法院领导成立广州市拍卖船舶动产委员会公开拍卖船舶、工厂、机械、汽车及工商业品、土产、家具等三类，若需要拍卖船舶动产时，由法院召集有关部门商讨拍卖，先由法院先出通告公开拍卖，其他部门分别负责、估价、觅人购买，逾期无法出卖，则设法生产自救或拆卸部分拍卖，房屋拍卖，由法院出通告委托市房地产交易所办理，除此法院与各区政府，分局定期开会交换执行意见，工作上互相协助，因此使执行工作的效率效果都提高了一步。
