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海南省人民政府


海南省积压商品房转化为经济适用住房管理办法
海南省人民政府



第一条 为了贯彻落实国务院批准的《处置海南省积压房地产试点方案》，加快做好本省处置积压房地产工作，根据国家有关政策和《海南省城镇经济适用住房管理规定》，制定本办法。
第二条 本办法适用于本省在处置积压商品房工作中，将已建成的压商品房转化为经济适用住房销售，以及将停缓建商品房项目转化为经济适用住房项目续建并按经济适用住房销售的管理。
第三条 省和市、县、自治县经济适用住房主管部门按管理权限负责本办法的组织实施。
第四条 积压商品房转化为经济适用住房，实行自愿申报，政府限价，定向销售的原则。
第五条 经市、县、自治县人民政府批准转化为经济适用住房的积压商品房，按规定销售给最终消费者以后可退还土地出让金。退还土地出让金的条件和程序按《中央财政补助海南省处置积压普通住宅专项资金管理办法》（琼府办〔1999〕126号）执行。
第六条 经确权属国有独资商业银行（含国家控股的交通银行）、地方金融机构或房地产开发经营企业，且未被依法限制产权转移的积压商品房可以申请转化为经济适用住房。
申请将积压商品房转化为经济适用住房，应向经济适用住房主管部门提交申请书和项目有关文件。其中，申请将停缓建商品房项目转化为经济适用住房项目续建的，应先报经城市规划部门审批。
第七条 经济适用住房主管部门受理将积压商品房转化为经济适用住房的申请后，应在规定的时间内提出审核意见。对符合转化条件的，报同级人民政府审批；对不符合转化条件的，应及时书面答复申请单位。
第八条 各市、县、自治县人民政府根据当地经济适用住房平均价格水平，结合积压商品房的位置地段、环境、配套设施、建筑设计和装修标准等因素，测定公布分地段、分等次的积压商品房转化为经济适用住房销售的政府限价标准，并报省处置积压房地产工作小组办公室备案。
第九条 积压商品房转化为经济适用住房，定向向中低收入家庭和居民拆迁户销售。
第十条 机关、团体、企事业单位，可以购买当地转化为经济适用住房销售的积压商品房，在2000年12月31日前，按出售公有住房办法向职工出售。也可以采取多种方式筹集资金，受让续建转化为经济适用住房的停缓建商品房项目，建成后在2000年12月31日前按出售
公有住房办法向职工出售。
第十一条 个人购买转化为经济适用住房的积压商品房，可享受当地政府有关鼓励购买商品房的各项优惠政策。其中，未享受过政府住房优惠或已享受但未达到住房面积控制标准的职工，可按住房货币化分配办法向所在单位申请住房补贴。
第十二条 凡违反本办法，弄虚作假骗取政府批准将积压商品房转化为经济适用住房，或以高于政府批准的限价销售经济适用住房的，责令其按规定补缴有关税费，依法追回已返还的土地出让金；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十三条 本办法具体应用的问题由省经济适用住房主管部门负责解释。
第十四条 本办法自印发之日起施行。



1999年12月7日
　　【案情】

　　李某（男）和江某（女）是夫妻，婚后初期两人感情尚好。但好景不长，李某迷恋上网并经常夜不归宿。一天，江某发现李某的QQ还挂在电脑上，就查看了李某的QQ聊天记录，发现李某和一女子有婚外恋行为。江某就将这些QQ聊天记录复制并保存到电脑里。不久，江某以夫妻感情已经彻底破裂为由，向法院提起诉讼，坚决要求和李某离婚，并在举证期限内，向法院提交李某和该陌生女子的QQ聊天记录内容和手机通话记录，用以证明李某具有婚外情。李某对和该陌生女子的QQ聊天记录和手机通话记录的真实性没有异议，但以江某侵犯个人隐私权为由，主张该证据无效。

　　【案情】

　　本案中，主要是对江某提交的QQ聊天记录的证据能力和证明力存在争议：

　　第一种意见认为，该QQ聊天记录是侵犯他人隐私获取的，不具有合法性，即无证据能力，更谈不上证明力。因此，不能用于证明李某具有婚外情，应当予以排除。

　　第二种意见认为，该QQ聊天记录虽然是侵犯他人隐私获取的，但李某对该QQ聊天记录的真实性无异议。因此，可以用于证明李某有婚外情。

　　第三种意见认为，该QQ聊天记录虽然是侵犯他人隐私获取的，但当夫妻间的隐私权和配偶知情权发生冲突时，应优先保护配偶知情权。因此，其证据能力是不能否定的，但其不能单独作为定案的依据，应与其他证据互相印证才可以证明李某具有婚外情。

　　【分析】

　　笔者同意第三种意见，理由如下：

　　所谓的证据能力，是指一定的事实材料作为诉讼证据的法律上的资格，故又称作证据资格。证据能力是个法律问题，是否具有证据能力，要由法律作出规定或由最高院通过司法解释来确定。QQ聊天记录的证据能力如何呢？也即能否作为诉讼证据证明案件事实。一般认为，QQ聊天记录属于电子证据的范畴。所谓电子证据也称计算机证据，是指以电子、光学、磁 或 者类似手段生成、发送、接收或者储存的信息。电子证据包括但不限于电子数据交换、网络聊天记录、手机短信、电子邮件等证据。新修订的《民事诉讼法》第六十三条已明确将电子证据作为法定证据类型之一。《最高院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十二条规定：“调查人员调查收集计算机数据或者录音、录像等视听资料的，应当要求被调查人提供有关资料的原始载体。提供原始载体确有困难的，可以提供复制件。提供复制件的，调查人员应当在调查笔录中说明其来源和制作经过。”可见，QQ聊天记录的证据能力是没有问题的，可以作为诉讼证据证明案件事实。

　　在诉讼过程中，如果一方当事人对另一方当事人提交的QQ聊天记录的真实性没有异议，但以该证据是侵犯其隐私权的方式获取而否认其合法性，进而要求对该证据予以排除，那么，该如何处理呢？众所周知，一般情况下，证据材料必须同时具备真实性、关联性、合法性的条件，才能够成为民事诉讼证据。本案中，李某对江某提交的QQ聊天记录的真实性和关联性没有异议，但对该证据的合法性提出异议，并要求法院排除适用。其依据是《最高院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条的规定：“以侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得的证据，不能作为认定案件事实的依据。”但《婚姻法》第四条也规定：“夫妻应当互相忠实，互相尊重；”第三十二条第三款第（一）项规定：有下列情形之一，调解无效，应当准予离婚“重婚或有配偶者与他人同居的；”不可否认，QQ聊天记录是他人的隐私权，但当其与配偶的知情权和夫妻相互忠诚的义务发生冲突时，孰重孰轻呢？也即谁更受司法保护。笔者认为，从维护善良风俗、社会公德以及婚姻稳定的角度，配偶的知情权相比夫妻间的隐私权更应优先受到法律的保护。在司法实践中，对于夫妻之间侵犯对方隐私权收集的证据，不能一概排除适用，当能和其他证据相互印证，并形成完整的证据链时，可以作为认定婚外情事实的依据。但如果作为独立证据，其证明力是相对较小的。

　　本案中，李某对QQ聊天记录的真实性无异议，只是对取得方式提出异议。根据《最高院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款的规定“一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。”江某同时向法院提供其与该陌生女子的通话记录，两者可以互相印证，足以证明李某在婚姻存续期间有婚外情。

　　综上，本案中江某提供的QQ聊天记录和通话记录可以作为证明李某有婚外情的证据。

　　（作者单位：江西省黎川县人民法院）