2011年国家提出未来五年计划新建保障性住房3600万套，2011年1000万套，2012年1000万套，后三年1600万套，保障性住房覆盖率达到20%。住建部副部长齐骥在“两会”期间表示，总体算下来，完成今年1000万套的任务，资金需求超过1.3万亿元，其中有8000多亿元通过社会机构的投入和被保障对象以及所在企业筹集，剩余的5000多亿元将由中央、省级和市县政府通过各种渠道筹集。巨大的资金缺口是实现这一目标的最主要障碍，并且该保障性住房资的金又严重依赖政府财政投入。这一状况亟须得到改善，保障房建设及资金来源的多元化是大势所趋。
笔者认为，积极引进融资租赁这种新型的金融工具来参与保障性住房的建设，是可以化解全部由政府作为保障性住房建设主体的压力，且通过融资租赁方式可以有效的将多渠道的社会投资投入到社会保障性住房的建设中来。
一、现行我国保障房建设及融资均由政府为主导存在弊端
我国目前的保障性住房项目，主要采用“政府委托代建、企业先期投入、银行融资推动、政府承诺回购”的方式运作。
在我国这种全部由政府主导的建设、融资体系中，政府始终处于保障性住房发包、建设、产权人及主要的融资主体地位，使每一地方政府都面临着巨大的保障性住房建设及资金融资的压力，虽然中央政府下达了巨额专项资金，但受土地财政的驱使，地方政府不能或不愿在百姓住房上多投入，国有房地产公司也热衷于商业地产的开发，也就是说该建设、融资体系的主体唯一性将是保障性住房将来顺利发展的阻碍。
在发达的西方国家，这种公共保障住房已经进行了私营化。
在美国，20世纪60年代初，政府就鼓励私营机构进入廉租房建设领域。美国政府建设资金融资担保和租金补偿计划。美国私营机构建设并持有的公共租屋占比不断增大，约占全部公共租屋的三分之一。
在德国，采用“政府+合作”的模式。政府和社会投资人（开发商、建筑企业或个人）合作。政府划定区域用于建设保障性住房，参与建设的社会投资人与政府签订合作协议，在一定期限内按成本价将房屋出租给低收入群体，租金与市价的差额由政府补贴给投资人。
保障性住房的融资租赁方式，能够使社会资金投入到融资租赁公司，并以融资租赁公司作为保障性住房的权利主体，以达到有效的化解政府作为建设、融资唯一主体的被动局面。
二、尝试融资租赁进行保障房建设的构想
1、融资租赁概念
根据《合同法》第十四章关于融资租赁合同的定义，可知融资租赁就是指出租人根据承租人对出卖人和租赁物的选择，出资向出卖人/供货人购买租赁物，提供给承租人使用，收取租金的交易。其特征体现至少“三方当事人”，即出卖人、出租人、承租人，“两份合同”，即融资租赁合同和租赁物买卖合同，以及在融资租赁期限届满后，可以对租赁物进行处置等独有的商业交易性质。
2、保障房融资租赁的当事人
在保障房的融资租赁中，涉及的当事人不止于三方，至少包括：
出卖人：通过政府招投标确认资格的开发建设单位；
出租人：融资租赁公司，为名义上保障性住房的产权人；
承租人：政府保障性住房运营机构，又为保障性住房的转租人；
使用者：经济适用房的购房者和廉租房、公共租赁房的住户，为保障性住房的终端承租人；
投资方：股东、银行、各类投资基金、民间资金等融资租赁项目的投资人。
3、保障性住房的融资租赁交易结构
（1）开发建设企业为保障房融资租赁的供货人，即保障房的产品生产者。开发建设企业其只是融资租赁产品的生产商，不再是销售商。
（2）地方国有保障性住房运营机构为承租人，和融资租赁公司签订《融资租赁合同》，融资租赁公司作为出租人根据承租人国有保障性住房运营机构的要求，购买由招标确定资格的房地产开发建设企业建造的保障性住房，并向开发建设企业支付购房款。由于土地由政府行政划拨，融资租赁公司只需支付给开发企业建造开发成本及微利，价格由政府住房保障机构确定。
（3）地方国有保障性住房运营机构将承租的保障性住房转租给符合条件的住户，并收取租金。其中，经济适用房也可以先租后买，以租金形式支付，在达到一定年限后，转为产权房。保障性住房运营机构将收取的租金以及给予出租人的保障性住房建设的行政性补贴支付给出租人融资租赁公司。
（4）融资租赁公司收回投资成本及利润的方式有如下5种方式：
①一部分经济适用房直接全额转让给符合条件的购房户，收回的转让款；
②一部分经济适用房支付保证金后，在融资租赁年限内支付的租金；
③廉租房和公共租赁房等保障性住房的租金收入；
④廉租房和公共租赁房的融资租赁租赁期限届满，在符合条件下转让给终端住户的转让款；
⑤在和承租人保障性住房运营机构签订《融资租赁合同》约定的租赁期届满后，对于租赁物产权处置后的转让款；
⑥政府给予出租人因建设保障性住房的行政性补贴收入。
5、出租人的建设资金来源
进行保障性住房建设的融资租赁公司作为一个经营载体，可以通过吸收股东投资，在货币市场及资本市场采取信贷、发债（信托）、委托投资、上市等融资手段，吸收社会投资，保障性房地产项目存在开发期可控、周期比较短等特点，同时，项目总投资较低，开发成本可控。安全可靠、收益稳定的租金收益也能够吸引社保资金、住房公积金、保险投资资金，以及寻求长期投资标的的民间资金。参与融资租赁保障房建设的资金可以获得合理、稳定、安全的收益率，是出租人获得多样化资金来源的商业驱动，而这个收益率，是保障性住房得以建成需要付出的最基本代价。
6、采用融资租赁方式进行保障性住房建设的意义
在我国的保障房建设中引进融资租赁方式，采用各方共赢的商业模式，能够减轻政府压力，化解建设及融资压力。采取“政府规划供地，国有主体发包，竞争招标建设，融资租赁购置，统一承租转租”的模式。这个模式可以理解为：地方政府控制公租房、廉租房、经适房的地价，让国有保障性住房运营机构根据政府的规划，成为发包方，中标房地产建设、开发企业购地建设。融资租赁公司根据中标价向建设、开发企业支付价款，国有保障性住房运营机构统一以融资租赁方式承租，到期后按照约定进行处置融资租赁物。在发达国家，融资租赁已成为“朝阳产业”，在美国的固定资产投资中，融资租赁与银行、证券分庭抗礼，形成三分天下的融资格局。
在这个链条中，开发商的角色只是购地建设，而不再是开发、建设、销售“三位一体”。而融资租赁公司成为资金供给方和名义上的保障性住房所有者。国有保障性住房运营机构除了担任发包方，还要兼任保障性住房的承租人和管理者，它从融资租赁公司手里租下保障性住房，并将其转租给住户。
融资租赁对于保障性住房的“先租后买”的方式，比如在《上海市经济适用住房管理试行办法》第二十五条就有体现：“经批准租赁经济适用住房的申请户，可以在签订《经济适用住房租赁合同》时，向区（县）住房保障机构申请采取租售转化方式购买该套经济适用住房。经批准的，承租人在按照经济适用住房总价款的一定比例支付购房款后，可以按照该经济适用住房原销售价格，在规定期限内予以购买。购房款付清前，承租人应当按照规定支付租金。”这种保障性住房的融资租赁集租赁、买卖、借贷三者优点于一体，能够实现政府、使用者、开发建设企业、经营者、投资方以及产业发展等多方共赢。
三、实现融资租赁方式进行保障性住房建设的法律障碍
1、保障性住房等不动产能否作为“融资租赁物”的法律问题
我国《合同法》第十四章关于融资租赁合同中，对于融资租赁的租赁物并没有明确是否包含房产、不动产等固定资产。但是在《金融租赁公司管理办法》第十九条规定，“适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产。”房屋当然是固定资产。但是在《外商投资租赁公司审批管理暂行办法》第十二条中却规定，“融资租赁公司的经营范围应符合国家产业政策，经批准，融资租赁公司可经营下列业务：（一）国内外各种先进或适用的生产设备、通信设备、医疗设备、科研设备、检验检测设备、工程机械、交通运输工具（包括飞机、汽车、船舶）等机械设备及其附带技术的直接租赁、转租赁、回租、杆杆租赁、委托租赁、联合租赁等不同形式的本外币融资性租赁业务；”这里把融资租赁的标的物归纳为机械设备及其附带技术。虽然并不严密，但是却没有房屋之类不动产这一点，却是明确的。可见，对于融资租赁的本质特征及其租赁物的适用，金融租赁公司以及外商投资租赁公司的两大监管当局银监会和商务部却未有共识。我国的几稿《融资租赁法》（草案）中，也并没有将不动产列为租赁物范畴。
但是，值得我们注意的是，在2008年11月13日国际统一私法协会通过的《租赁示范法》第二条中，对于租赁物的定义为：“租赁物，是指所有承租人用于生产、贸易及经营活动的财产，包括不动产、资本资产、设备、未来资产、植物和活动以及未出生的动物。这一术语不包括货币或有价证券，动产不因附着于不动产或成为不动产的一部分而不再是租赁物。”（见张雅萍主编的《融资租赁法律手册》一书）
我国已签署加入的《国际融资租赁公约》的第一条第1款称“本公约管辖第2款所指的融资租赁交易，其中，一方（出租人），按照另一方（承租人）的规格要求同某个第三方（供货人）订立一项协议。根据该协议，出租人按承租人就涉及其利益的部分所认可的条件取得成套设备、资本货物或其它设备（设备）（plants, capital goods or other equipment (the equipment)）”财政部会计准则委员会把该阐述翻译为“不动产、厂场和设备”，并且在财政部“关于执行《企业会计制度》和相关会计准则有关问题解答（二）”中对于“融资租赁方式”租入的固定资产发生的固定资产后续支出的原则处理也作了规定。所以，房产作为最经典的不动产，应当明确列为融资租赁的标的物。
因此，在法律层面上将不动产即包含保障性住房纳入融资租赁物范畴，是启动融资租赁方式进行保障性住房建设的法律保障前提。
2、保障性住房建设融资租赁的税收问题
（1）契税、房产税
医药工业环境保护管理办法
国家医药管理局
医药工业环境保护管理办法
1990年5月25日，国家医药管理局
第一章 总 则
第一条 消除污染，保护环境，是我国的一项基本国策。环境保护也关系着医药工业的发展。为防治污染，加强对生态环境的保护，把经济效益、社会效益和环境效益有机地结合起来，根据国家环境保护法规的规定，制定本办法。
第二条 医药工业的环境保护工作，必须合理地利用资源和能源，坚持预防为主、防治结合的原则，有效地控制和治理污染。强化环境管理，促进医药工业的发展。
第三条 从事医药生产、科研、教育、设计、建设等企业事业单位及行政管理部门，必须遵守本办法。
第四条 各级医药行政管理部门承担对医药企业事业单位的监督职能。
第二章 监督管理
第五条 凡新建、扩建、改建、引进等项目，必须执行国家对建设项目实行环境影响评价制度；必须选用无污染或少污染的工艺、技术、设备；必须执行污染治理及综合利用与主体工程同时设计、同时施工、同时投产的规定。
污染治理项目与主体工程没有同时竣工的，环境保护设施未经环境保护部门验收或验收不合格的，不得强行投入生产或使用。
第六条 从事医药工程设计的单位，在设计中要采用先进的生产工艺技术，从工艺技术上消除或减少污染源；对工艺上不能解决的污染要采取先进的防治措施，符合环境保护的要求。
第七条 国家和地方人民政府划定的水源保护区、名胜古迹、风景游览区和需要特别保护的区域内，不得新建污染环境的医药生产设施；已经建成的设施，其污染物排放超过国家和地方的标准要限期治理。
第八条 各级医药行政管理部门在安排和审查年度新建、扩建、改建、引进等项目计划时，对与主体工程有关的污染治理和综合利用工程所需资金、设备、材料、必须同时列入计划，切实予以保证。在施工过程中，不得以任何借口，挤掉污染治理和综合利用工程的资金、设备、材料和施工力量。
第三章 污染和公害的治理
第九条 造成环境污染和其他公害的单位，必须有治理规划，并有计划、有步骤地实施。各有关部门对实施规划，要在财力、物力和人力方面给予安排和保证。
第十条 各单位要加强管理，开展技术研究，搞好综合利用，最大限度地回收各种资源，提高原料、燃料利用率。
第十一条 企业在原有生产基础上进行扩建、改建项目时，原有污染问题应一并解决。
第十二条 企业必须按规定提取一定比例的更新改造资金用于治理污染。有关财务和审计部门要保证并监督污染治理资金的合理使用。
第十三条 对造成环境严重污染的企业事业单位或产品要限期治理。未经治理或治理后未达到国家或地方有关标准时，不得扩大生产能力。否则，医药行政主管部门有权给予调整。
第十四条 各单位所排放的废气、烟尘，必须采取有效措施加以治理，使其达到国家或地方规定的标准。
第十五条 各单位所排放的废水要做到清、污分流，分别处理，提高复用率；对含有毒有害物质的废水必须治理并达到国家或地方规定的排放标准。严禁采用渗井、渗坑等办法排放，确保地表水、地下水不受污染。
第十六条 各单位要加强废渣的治理，严格执行国家或地方的有关规定，禁止任意排放和丢弃。
第十七条 所有噪声大、振动大的生产设备和生产工艺要采用消声、隔声、防振装置，达到国家和地方规定的环境噪声标准。
第十八条 一切产生粉尘的生产岗位，要提高设备的密闭性和采用除尘、吸尘装置，使环境大气中的粉尘含量符合环境质量标准。
第十九条 在生产中使用放射性物质以及汞、砷、铅、镉、铬、氰化物等有毒物质的企业，要按照有关规定严加防护、管理和控制，防止污染环境。
第二十条 在治理污染物的过程中，不论是排出厂外，还是转让其他单位加工或使用，应经当地环境保护主管部门批准，防止发生二次污染。
第四章 生产管理
第二十一条 对产生废气、废水、废渣、粉尘、恶臭气体、放射性物质以及噪声、振动、电磁波辐射等企业事业单位，必须采取有效措施防治；各单位行政领导要把环境保护作为管理的一项重要任期目标。
第二十二条 各单位必须根据国家颁发的污染物排放标准，制定各生产车间排放污染物的控制指标，列入技术操作规程，作为经济责任制的考核依据。
第二十三条 切实管好、用好污染治理设施及环境保护装置，保证正常运行；发生故障时，要采取相应措施（包括停止生产），防止发生污染事故。
第二十四条 各单位的环境保护装置是固定资产的组成部分，要按固定资产管理办法进行管理，不经当地行政主管部门同意和环境保护部门批准，任何人不得决定停用、拆迁、报废，财务部门不得销账处理。
第二十五条 各单位要搞好环境监测，逐步建立和完善重大环境污染事故隐患评价制度，加强对环境污染事故隐患的管理，防止事故隐患的爆发。
第二十六条 有重大环境污染事故隐患的单位，对主要污染物的性质，污染事故隐患的类型及可能爆发的因素，应制定污染事故的防范、应急措施、建立紧急救援组织。
第二十七条 各单位要依靠群众，加强污染防治。对污染环境、破坏资源及环境保护设施行为的单位和个人，人人有权检举和控告。
第五章 环境保护的科研和教育
第二十八条 加强医药工业污染治理的技术研究和成果推广。省（市）级以上医药管理部门在条件允许的情况下，均应成立环境保护科研机构。大中型企业也要在现有科研所（室）中设置环境保护研究室（组）。根据本地区、本企业的污染情况开展防治研究工作。
第二十九条 各级科技主管部门，在安排各类各种医药产品开发研制计划时，必须包含污染治理内容。
第三十条 各类医药院（校）、药物研究机构和企业研制的新产品、新工艺、新技术成果鉴定时，必须有消除或治理污染的技术措施并达到有关标准。否则不得通过鉴定，更不得应用和推广。
第三十一条 加强国内外环境保护技术交流和技术情报工作。
第三十二条 各类医药院（校）应逐步开设和增加环境保护方面的课程。各级医药管理部门和企业事业单位要采取各种培训方式，不断提高环境保护管理和污染治理技术水平。新工人进厂要进行环境保护法规和环境保护知识教育。
第六章 环境保护机构和职责
第三十三条 各省（区、市）医药行政管理部门应设置环境保护专职机构并配备相应的专职人员；大中型企业应根据本企业的环境保护工作任务设置相应的环境保护的管理机构及监测站；小型企业应设置相应的环境保护专职人员。
第三十四条 各级医药环境保护机构的职责是：
（一）认真贯彻国家的环境保护方针、政策、法令，执行地方政府、上级主管机关的有关法规、条例等。监督本单位对环境保护法规的执行情况，并负责组织制订环境保护管理实施细则。
（二）负责组织编制环境保护中长期规划和年度计划，并协助主管领导组织、实施。
（三）配合科技部门制定环境保护的中长期科研规划和年度计划，组织鉴定和推广环境保护科技成果。
（四）监督检查有关部门对污染治理、环境保护规定的执行情况，参加新建、扩建、改建项目计划任务书（方案）、可行性研究、扩初设计审查以及引进项目或装置中有关环境保护技术方案的确定和竣工项目的验收工作。
（五）组织环境保护技术情报、科研信息的交流，推广先进治理技术和管理经验。
（六）领导本部门、本单位的环境监测业务工作，建立环境保护技术档案。
（七）组织环境保护的宣传和教育工作，有计划地开办各种层次的培训，提高环境保护专业技术、管理人员的素质。
（八）组织污染事故的调查和处理；参与企业升级中有关环境保护指标的考核、评审。
（九）组织或协助开展污染事故隐患评价。定期向当地和上级的环境保护部门如实上报监测结果。
（十）对违反国家环境保护法规，造成严重污染或破坏环境、危害人民健康的单位，其环境保护机构和人员有责任将情况向当地环境保护行政主管部门和上级医药行政管理部门如实报告。
第七章 奖励和惩罚
第三十五条 对保护环境做出显著成绩的单位和个人要按照国家的有关规定给予表扬和奖励。
第三十六条 企业应在综合奖金中提取一定比例作为环境保护工作专项奖，由环境保护管理部门提出奖励方案。
第三十七条 各单位为消除或减轻污染，利用污染物或废弃物开展的综合利用取得的效益，要执行有关的奖励政策。
第三十八条 严格执行《工业企业环境保护考核制度实施办法（试行）》，在企业升级（定级）及评选各类先进时，要把环境保护管理和污染治理作为重要的一项考核内容。有下列之一情形者不得评选。
（一）当年发生重大污染事故，引起人、畜中毒死亡或使农、林、牧、副、渔业造成直接经济损失万元以上者；
（二）不执行污染治理、环境保护的规定，未经当地环境保护行政主管部门同意而擅自投产者；
（三）已建成的污染治理和综合利用装置，由于管理不善，连续三个月不能正常运转，或废弃不用者；
（四）挪用或削减、取销污染治理专项费用，造成治理项目拖延而不能按计划正常投产者；
（五）一年内未开展环境保护法规和环境保护知识宣传教育者。
第八章 附 则
第三十九条 本办法解释权属国家医药管理局。
第四十条 本办法自1990年6月1日起施行。
