许昌市人民政府关于印发许昌市城市规划区内集体土地上房屋征收补偿办法(试行)的通知
河南省许昌市人民政府
许昌市人民政府关于印发许昌市城市规划区内集体土地上房屋征收补偿办法(试行)的通知
各县(市、区)人民政府,许昌新区、经济技术开发区、东城区管委会,市人民政府有关部门:
现将《许昌市城市规划区内集体土地上房屋征收补偿办法(试行)》印发给你们,请认真贯彻执行。
二○一一年十一月十四日
许昌市城市规划区内集体土地上房屋征收补偿安置办法(试行)
第一章 总 则
第一条 为了加强和规范城市规划区内集体土地上房屋征收补偿安置行为,切实维护被征收人的合法权益,积极稳妥、可持续地加快城镇化进程,改善人居环境,提高居民生活水平。依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规有关精神,结合我市实际,特制定本办法。
第二条 国家为了公共利益的需要,征收集体土地上单位、个人的房屋,并对被征收房屋所有权人进行公平补偿、安置的,适用本办法。
第三条 集体土地房屋征收补偿安置应当遵循决策民主、程序规范、公开公正的原则。
第四条 县(市、区)人民政府(管委会)负责本辖区城市规划区范围内集体土地上房屋征收与补偿工作。
国土资源、住房城乡建设、城乡规划、发展改革、财政、工商、公安、监察、信访、文物等部门,根据职责分工,互相配合,确保征收与补偿工作的顺利进行。
第五条 县(市、区)人民政府(管委会)应成立具有独立法人资格、不以营利为目的的征收补偿实施机构,具体承担各地房屋征收补偿的具体工作。
第二章 房屋征收管理
第六条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收集体土地房屋的,由县(市、区)人民政府(管委会)作出房屋征收决定:
(一)国防和外交的需要;
(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;
(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;
(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;
(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;
(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
第七条 确需征收房屋的各项建设活动,应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和其他专项规划。保障性安居工程建设、旧城区与棚户区改造,应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。
第八条 县(市、区)人民政府(管委会)在对集体土地上房屋进行征收补偿之前,应当组织有关部门对征收范围内的地上附着物及相关配套设施进行调查登记,对征收范围内的房屋及其建筑物的合法性予以认定。
第九条 房屋征收机构应拟定征收补偿方案,报本级人民政府(管委会)审查并备案。房屋征收工作必须吸纳群众代表全程参与,征收补偿方案需经群众会议讨论通过。
房屋补偿与安置方案的内容:房屋征收范围、实施时间、征收依据、安置方式、房屋货币补偿价款的确定原则和支付方式、用于产权调换房屋的面积和地点等情况以及选房原则、回迁政策、搬迁过渡方式和过渡期限、搬迁和临时安置费用的标准、停产停业损失的补偿标准和确定办法、签约期限、房屋补偿与安置费用测算等。
县(市、区)人民政府(管委会)应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。
第十条 县(市、区)人民政府(管委会)应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。公布期限不得少于5日。
因旧城区与棚户区改造需要征收房屋,1/2(含)以上被征收人认为征收补偿方案不满意的,县(市、区)人民政府(管委会)应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。
第十一条 被征收人应当配合房屋征收机构对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记。调查结果应当及时向被征收人公布。
第十二条 县(市、区)人民政府(管委会)作出房屋征收决定前,应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人1000人以上的,应当经本级人民政府(管委会)常务会议讨论决定。
作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
第十三条 县(市、区)人民政府(管委会)作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
县(市、区)人民政府(管委会)及房屋征收机构应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。
第十四条 征收实施期限应根据房屋征收项目的规模等因素合理确定。征收实施期限自房屋征收决定公告之日起一般不得超过1年。
第十五条 房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿,并追究相关法律责任。
房屋征收机构应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。
第三章 房屋征收补偿
第十六条 房屋征收补偿实行货币补偿和产权调换方式,被征收人可以自主选择。
第十七条 对被征收人的补偿包括:1.被征收房屋价值的补偿;2.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;3.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿;4.地上附着物的补偿。
第十八条 县(市、区)人民政府(管委会)应根据本地社会经济发展实际,合理确定补偿安置房屋的具体标准。
第十九条 对认定标准范围内房屋主体的补偿:
1.被征收人选择货币补偿的:
对县(市、区)人民政府(管委会)认定标准范围内的房屋主体,由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定,予以货币补偿。
房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由各县(市、区)人民政府(管委会)制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。
2.被征收人选择房屋产权调换的:
对房屋建筑面积在县(市、区)人民政府(管委会)所认定标准建筑面积(含)以内的房屋主体,均按不超出认定标准的建筑面积给予住房安置(人均面积不少于35平方米)。安置住房回购价格以建安成本价计算。
被征收房屋超出面积参照《许昌市人民政府关于印发许昌市建设征收土地地上附着物和青苗补偿费标准的通知》(许政〔2010〕42号),减半货币补偿,不再安置住房。
对货币补偿或安置房屋回购价格有异议的,可以在接到房地产评估报告之日起5日内向作出房地产价格评估的机构提出书面复核评估申请,对复核结果有异议的,可以向许昌市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。如对许昌市房地产价格评估专家委员会鉴定结果仍有异议,在补偿决定规定的期限内不搬迁的,由作出房屋征收决定的县(市、区)人民政府(管委会)依法申请人民法院强制执行。
第二十条 对被征收人按期搬迁的奖励。县(市、区)人民政府(管委会)可结合实际情况,制定《搬迁奖励实施方案》。对被征收人在规定的搬迁期限内签订征收补偿协议、完成搬迁、交付被征收房屋的,可按搬迁奖励实施方案给予不同档次的奖励。
《搬迁奖励实施方案》由房屋征收机构根据项目所在地的实际情况制订,报同级人民政府(管委会)批准后执行。
第二十一条 对非住宅房屋因征收造成停产停业损失的补偿,由县(市、区)人民政府(管委会)集体土地房屋征收补偿安置机构,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素,会同价格、工商、税务等主管部门根据实际情况确定。
第二十二条 国家、省、市重点工程项目有专门征收安置补偿标准的,从其规定。
第二十三条 对被征收人地上其它附着物的补偿,按照《许昌市人民政府关于印发许昌市建设征收土地地上附着物和青苗补偿费标准的通知》(许政〔2010〕42号)执行。
第二十四条 实施房屋征收应当先补偿后搬迁。县(市、区)国土资源部门应当依法建立集体土地房屋征收补偿安置档案。
第四章 安置房屋建设与管理
第二十五条 安置房屋由县(市、区)人民政府(管委会)根据城乡规划要求,统一规划、统一配套、统一建设、统一调配安置、统一管理。
第二十六条 房屋安置应当公开安置房源、公开认定的安置面积、公开被征收人的搬迁时间等内容。
第二十七条 安置房屋建设应当符合国家工程建设质量和安全标准。
第五章 被征收房屋居民利益保障
第二十八条 县(市、区)人民政府(管委会)要妥善安排好城市规划区内群众在过渡安置期间的就学、困难群众的生活等相关问题。
第二十九条 村民转为城市居民后,统一纳入城市就业管理范围。因集体土地征收增加的就业岗位,要优先安排原村村民。符合条件的未就业原村民,可享受有关就业扶持政策。
第三十条 村民转为城市居民后,要按照城市社区管理模式,逐步完善城市医疗、就学、养老等社会保障体系。符合享受城市居民最低生活保障条件的,应及时纳入城镇最低生活保障。
第六章 法律责任
第三十一条 房屋征收补偿安置工作人员玩忽职守、滥用职权、弄虚作假、徇私舞弊、索贿受贿的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十二条 任何单位、个人阻挠和破坏房屋征收补偿安置工作的,由行政机关依法予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十三条 被征收人不得伪造、涂改有关权属证明文件,不得谎报瞒报有关数据、冒领多领征收安置补偿款,一经查实将追究相关责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十四条 被征收人围攻、漫骂、殴打工作人员,无理阻扰征收补偿安置工作正常进行的,由公安机关依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。
第七章 附 则
第三十五条 县(市、区)人民政府(管委会)可参照本办法,结合当地实际情况制订具体实施办法。
第三十六条 本办法自下发之日起施行。本办法下发前正在实施房屋征收的项目,按原补偿安置标准执行。
规范法律服务市场的实践与思考
丁友军
法律服务是指具备法律服务工作执业资格者，开展法律业务，维护当事人的合法权益，维护法律的正确实施，促进社会稳定、经济发展和法制建设的活动。区县一级法律服务机构有律师事务所、公证处、法律服务所及其他依法成立的法律服务咨询机构。近年来，我区的法律服务业在构建和谐建邺，保障河西新城的建设，推进民主法制深入发展，维护人民群众利益，维护公正司法等方面，发挥了法律服务业的独特作用。本文通过对我区法律服务市场的现状、对未来规范法律服务市场工作的思考，谈一些粗浅认识。
一、法律服务市场的现状
（一）法律服务市场中的积极因素
1、法律服务业队伍不断壮大。随着政治民主体制改革的深化和司法行政部门20年普法宣传，我国公民的民主法律意识有了很大提高，越来越多的公民重视和需求依法办事，用法律来保障自己合法权益，这种重视和需求，刺激着法律服务市场的兴起。以我区为例，2002年区划调整后，我区的区域范围从20平方公里扩大到80平方公里，但在这么大的范围内，只有四家法律服务所，一个公证处，没有一家律师事务所。随着省市两级政府对我区河西新城的规划建设，法律服务与我区的经济建设严重不配套，新城的经济发展呼唤着法律服务伴随保障。我区司法局正是急市场所急，解市场所难，积极向多方寻求支持，为拓展河西新区法律服务市场和壮大法律服务队伍创造有利条件，经过几年的打拼，目前在我区依法登记设立的律师事务所6家，律师33人；法律服务所4家，服务人员23人；公证处一个，公证员2人，助理公证员3人。
2、法律服务领域得到拓宽。当前，我国经济的市场化与民主法制化建设不断地深入，法律服务的面越来越广，我区的法律服务者顺应时代的潮流，积极地参与经济建设，服务的领域不断地得到拓展，涉及政治、经济、文化、生活和公益活动等方方面面，通过法律服务市场及时地将涉法问题导入法律轨道，为我区的各项工作开展提供了有序的法治环境。
3、服务质量有了很大的提高。近几年，我局在法律服务队伍通过“教育规范树形象”、“规范建设年”等活动，引导和管理法律服务人员强化责任意识、管理意识和服务意识，端正服务态度，加强业务学习，争取为服务对象提供优质高效服务，使法律服务者队伍的形象得到进一步提升，服务水平与质量都有很大的提高，到目前为止，我区没有发生一起法律服务人员被投诉的现象。
4、法律服务者对工作充满热情。律师事务所、公证处、法律服务所经过体制改革后，法律服务业面临着生存的压力，在这种情况下，他们的动力被激发出来，积极参与市场竞争，热情服务当事人，他们一方面通过各种渠道寻找业务，另一方面一旦有了业务就会全身心地投入，最大限度地发挥自己和机构的一切能力来完成任务。
5、法律服务者的业务素质有所提高。随着中国入世，法律服务市场也逐步向外开放，中国的法律市场出现无限生机，同时也面临着重大压力，同时《律师法》、《公证法》、司法部《基层法律服务者管理办法》等相关法律法规的颁布和执行，对法律服务者资格提出了较高的要求，作为中国的法律服务者，如何在新形势新情况下茁壮成长，面对来自不同的竞争？多数法律服务者都选择了积极的态度，通过不同形式忙着为自己加油充电，努力提高自己的业务素质，勇敢地接受时代的挑战。
（二）法律服务市场消极因素
1、过多地强调经济利益。改革开放和中国入世后，带给中国的是很多商机和挑战，也冲击了中国人思想观念，什么工作都强调“向钱看”，作为中国的法律服务队伍也无可避免的受到一定的影响，不愿意受理小案件、经济利益不大的案件，热衷于做企业特别是大企业的法律顾问，过多地强调经济利益，必然忽视社会效益，其结果只能是产生社会不良形象。
2、法律服务市场存在不正当竞争。有市场就有竞争，这是市场的规律，法律服务市场同样如此，但近几年来，我们发现市场中不正当竞争却屡禁不止，市场中都存在着压价受理案件、同行相互抵毁、挖别人法律顾问墙角、违法广告等现象。
3、法律服务人员的收入不平衡。一是不同性质的法律服务机构之间收入有差距。象律师事务所一般都比法律服务所收入高。二是同性质的法律服务机构之间也存在着收入差距，当前群众选择法律服务人员，首选名律师、大法律服务机构，因为这些人在社会或某个城市名气较大，群众理所当然地认为他们的服务质量和水平都比较高，感性地认为选择他们自己的诉讼就会赢，这样造成小法律服务机构案源少，收入就有差距。三是同一法律服务机构中收入也不平均。老的法律服务人员、有名气的法律服务人员肯定比年轻的收入高。另外大的法律服务机构在某些业务上处于垄断地位，其他的法律服务机构根本就没有办法插足，所以较小的法律服务机构或年轻的法律服务人员生存压力较大。
4、法律服务者的队伍业务素质还有待进一步提高。根据相关法律法规，法律服务工作者必须具备一定的文凭、取得一定资格才能执业，但在我区，在现有的33名注册律师中，其中法学研究生学历占9%，住校法律专业本科毕业的仅占6%，持各类大专文凭的约占60%，其他都是通过自学考试、网络教育、成人高考和函授等形式取得本科文凭。5名公证处人员和23名法律服务所人员还没有住校法律专业毕业的。法律服务人员的专业知识学习不系统、法学基础理论知识不扎实，不仅与我国的经济发展不适应，而且也影响着法律服务的质量。
5、非法机构扰乱市场。近两年，一些人利用法律空子，游走在法律的边缘，没有经过司法局的审批，直接通过工商行政部门批准成立法律服务机构，廉价的、不责任的、非法的向群众提供法律服务，同时规避了司法行政机关的管理，扰乱了法律服务市场。
二、对未来规范法律服务市场工作的思考
1、强化法律服务人员的责任意识和使命感。工作中，司法行政部门要大力加强对法律服务人员的教育，使法律服务人员认识到他们的存在，不仅是经济生活的主体，而且也是政治生活的主体。作为国家中专门从事法律服务的特殊群体，他们在国家民主政治生活中，他们肩负着维护社会的公平与正义重任、保障和谐社会有序构建、推动民主法制进程的神圣职责，因此要教育法律服务人员为自己正确定位，使他们树立服务人民群众、服务社会的意识和使命。
2、大力规范法律服务市场。法律服务市场作为一种特殊的市场，它的运行也必须有完善的市场规则，有了完善的市场规则，市场管理者的严格规范则是市场健康发展的关键，所以司法行政机关应积极按照《律师法》、《公证法》和司法部《基层法律服务者管理规定》等相关法律法规维护市场的有序运转，对其中的违法违规行为要加大打击和查处力度，确保法律服务市场的良性发展。
3、完善法律服务市场制度。一方面法律服务机构内部要建立健全财务制度、奖惩制度、案件受理登记等制度，通过管理制度的完善不仅可以避免财务混乱形成的贪污浪费、律师私下受案等行为造成的收入不平衡，还可以掌握机构内人员的收入情况，便于机构领导根据人员的工作情况实施奖惩来调节收入不均；另一方面国家应偿试通过立法来划分法律服务市场，规定什么案件有什么样的法律服务机构来服务，这样做可以对法律服务资源进行合理的配置，有利于法律服务市场的生成、发育到壮大。
4、法律服务人员要强化业务学习。随着中国取消法律服务市场的保护的有关规定，外国一些法律服务业开始进军到我国法律服务市场，中国经济的向外发展，也产生了很多涉外经济纠纷，并且伴随中国的民主改革的深入，人民群众的法律意识的加强，对提供的法律服务要求也越来越高，中国的法律服务者如何面对来自各方面的挑战？笔者认为法律服务者要想在复杂情况下立身于不败之地，必须加强自己的业务学习，不仅要学习法律知识，而且要学习哲学知识、经济知识、世界历史知识和各地的有关风俗习惯，这样才能有利于增强自己内功，才能在多变的世界立住脚、站稳跟。
5、大力净化法律服务市场。司法行政机关应联合工商等有关部门，对面向社会从事有偿服务的非法服务机构进行彻底清理，要督促工商行政部门加大对法律服务机构的准入制度的管理，不能让一些非法组织游走在法律的边缘。司法行政部门要加大已成立的法律服务机构的管理力度，要依法取缔超越核定业务范围、违规从事有偿服务的法律服务机构，努力净化法律服务市场，为合法者营造良好的、公平有序的市场环境。
