惠州市物业服务收费管理实施办法
广东省惠州市人民政府
惠州市人民政府令第72号
《惠州市物业服务收费管理实施办法》业经2010年8月9日十届128次市政府常务会议通过，现予发布，自2010年10月1日起施行。
市长：李汝求
二○一○年九月八日
惠州市物业服务收费管理实施办法
第一条 为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《广东省实施<中华人民共和国价格法>办法》、《广东省物业管理条例》、《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法的通知》（粤价〔2010〕1号）等法律、法规、规章和规范性文件的规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内物业服务收费行为。
第三条 本办法所称物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第四条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。
第五条 市价格主管部门会同市房产主管部门负责全市物业服务收费的管理监督工作。
各县、区价格主管部门会同同级房产主管部门负责本行政区域内物业服务收费的管理监督工作。
第六条 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务收费。
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第七条 物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
业主大会成立之前的住宅（含业主自有产权的车位、车库）物业服务收费实行政府指导价。别墅、非住宅及业主大会成立之后的住宅（含业主自有产权的车位、车库）物业服务收费实行市场调节价。
第八条 实行政府指导价的物业服务收费，按照属地管理原则，惠城区、仲恺高新区辖区内由市价格主管部门会同市房产主管部门根据不同类型和服务内容制定基准价及浮动幅度。其它县、区由当地价格主管部门会同同级房产主管部门制定本地区的基准价及浮动幅度，并抄送市价格主管部门和市房产主管部门备案。
物业服务收费政府指导价应根据物业服务成本、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素适时调整。
制定或调整物业服务收费政府指导价应进行成本监审。
第九条 物业服务收费实行包干制的，根据不同物业的性质和特点、不同管理阶段、不同服务方式、不同服务等级等内容确定。
（一）业主大会成立之前的物业服务收费按下列规定确定：
1．新建住宅物业，建设单位依法通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业进行前期物业管理服务的前期物业服务收费，由建设单位与其选聘的物业服务企业在物业销售前根据物业服务等级水平在政府指导价范围内确定，并签订书面的前期物业服务合同，报当地价格主管部门备案。负责前期物业管理服务的物业服务企业在建设单位向物业买受人交付物业时，与业主签订物业服务合同。
2．新建住宅，前期物业服务收费确需超过政府指导价水平的，由物业服务企业向当地价格主管部门提出申请，并由当地价格主管部门会同房产主管部门核准。
3．业主入住后的住宅小区，物业服务收费因成本变化等原因需要调整的，由物业服务企业与全体业主根据物业服务实际情况在政府指导价范围内协商确定，并与业主签订物业服务补充协议，报当地价格主管部门备案。
（二）业主大会成立之后的住宅物业服务收费由业主大会决定。业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同。因成本变化等原因需要调整物业服务收费标准的，按照《广东省物业管理条例》有关规定执行。
（三）别墅、其它非住宅物业服务收费由物业服务企业与业主协商确定，并签订书面的物业服务合同。
第十条 物业服务收费实行酬金制的，酬金比例或酬金数额由物业服务企业与业主协商确定。
第十一条 前期物业服务合同应载明物业服务等级内容、收费项目、收费标准、计费方式及计费起始时间等。新建住宅前期物业服务合同载明的物业服务收费等内容须在物业销售前一天至销售结束在交易场所醒目位置进行公示。
建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同载明的物业服务收费等内容。
第十二条 建设单位在物业销售前应制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，向物业买受人明示，并予以说明。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。业主应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第十三条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
第十四条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
（一）物业管理区域管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用；
（三）物业管理区域清洁卫生费用；
（四）物业管理区域绿化养护以及园林水池、喷泉、宣传、装饰、节日喜庆等用水用电费用；
（五）物业管理区域秩序维护费用；
（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（七）物业管理服务所需的正常办公费用；
（八）管理费分摊；
（九）物业服务企业固定资产折旧；
（十）经业主共同决定的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。
第十五条 住宅大楼内走廊通道、楼梯间等业主共用部位和物业管理区域内加压水泵、电梯、照明路灯、消防等共用设施设备产生的水电费用可按约定的方式向全体业主合理分摊。物业管理区域内物业服务用房、停车场、经营活动等用水用电不得向业主分摊。可分摊的共用水电需设置独立计量表，费用单独列帐，在收取分摊费前及时向业主公布共用水电分摊的用量、总金额以及各业主应负担的金额等。严禁把分摊的共用水电费用与业主自用的水、电费用在政府规定的水、电费标准上加价混合统收。
设置独立计量表确实有困难的老住宅小区，经测算共用水电费总额后，按约定方式向业主合理分摊。
第十六条 物业服务收费根据依法确定的物业建筑面积按月计收。已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，按商品房买卖合同约定的建筑面积计收。业主自有产权的车位、车库物业服务费按车位、车库数量计收。
第十七条 物业买受人应当在建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用，逾期不交纳的，由物业服务企业依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业产权或租赁权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
第十八条 物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主委员会可以聘请依法设立的专业机构对物业服务资金的收支情况进行审计。
业主或者业主大会对物业服务企业公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出异议时，物业服务企业应当及时答复。
第十九条 物业管理区域已竣工但尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。
第二十条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线数字电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费或水电周转金。
第二十一条 业主（物业使用人）对物业进行室内装修，应当按有关规定，与物业服务企业签订住宅室内装修管理服务协议，明确装修期间各方的权利义务及责任等。
物业服务企业可向业主（物业使用人）或装修企业收取装修保证押金。装修保证押金用于修复装修期间损坏的共用部位、共用设施设备和承担违约责任，装修未对共用部位、共用设施设备造成损坏或自行修复了损坏的共用部位、共用设施设备且无违约责任的，经双方验收认可后，物业服务企业应当在5日内全额退还装修保证押金。装修保证押金收取标准按当地价格主管部门有关规定执行。
业主（物业使用人）装修产生的垃圾、余泥渣土可自行安排清理，也可委托物业服务企业安排清理。物业服务企业不得以统一管理为由强制提供清理服务。
业主（物业使用人）委托物业服务企业清理装修垃圾、余泥渣土的，清运费收取标准由当地价格主管部门会同房产主管部门根据国家和省的有关规定确定。
对装修人员出入实行持证管理的，证件押金（或工本费）收取标准按当地价格主管部门有关规定执行。
除上述费用外，物业服务企业不得收取装修管理费、电梯使用费、楼道维修费、公用设施损耗费、搬运押金等与装修相关的各种名目的费用。
第二十二条 物业小区实行出入证（含IC卡）管理的，应当为业主免费提供每户不少于5张、每部车辆不少于1张的出入证（含IC卡）。业主要求增补出入证（含IC卡）的，可按出入证（含IC卡）的制作成本收取工本费，出入证（含IC卡）制作成本应当在本物业小区显著位置公示不少于7天，以接受业主的监督。
第二十三条 利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益依法归全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十四条 物业管理区域内的机动车停放保管服务收费按市、县（区）制定的机动车停放保管服务收费管理有关规定执行。已收取机动车停放保管服务费的，不得收取车位、车库物业服务费。
第二十五条 物业服务企业根据业主的自愿委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务报酬由双方协商确定。
第二十六条 物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门、单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十七条 物业服务企业应按规定实行明码标价，将服务等级内容、服务标准、价格诚信承诺以及收费项目、收费标准、收费依据、价格投诉调处程序、服务咨询电话和12358价格举报投诉电话等在物业管理区域的显著位置进行公示，自觉按受有关管理部门的检查和业主监督。明码标价方式由各县、区价格主管部门负责监制。
第二十八条 物业服务企业在物业服务中应当遵守价格法律、法规、规章和政策规定，建立健全内部价格管理制度，配备物价员，加强价格自律，自觉规范价格行为，不断改善管理服务。严格履行物业服务合同约定的义务，为业主提供与收费水平相适应的服务。
第二十九条 对物业服务收费有争议的，业主、物业使用人、业主委员会或物业服务企业可以向物业所在地价格主管部门申请协商调解。
第三十条 物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依法查处：
（一）未经当地价格主管部门核定，超过政府指导价标准收费的；
（二）擅自设立强制性收费项目的；
（三）不按规定实行明码标价的；
（四）不按规定备案的；
（五）不执行本办法第九条、第十四条、第十五条规定擅自提高物业服务收费标准、扩大有关费用分摊范围或提高分摊标准的；
（六）其他违反价格法律、法规、规章和政策规定的。
第三十一条 本办法自2010年10月1日起执行。《惠州市物业服务收费管理暂行规定》（惠府令第30号）同时废止。本办法有效期5年。
沧州市被征地农民养老保险实施办法
河北省沧州市人民政府
沧州市被征地农民养老保险实施办法
沧政发〔2007〕6号 2007年4月12日
第一章 总 则
第一条 为促进我市经济发展和社会稳定，妥善解决被征地农民的社会保险问题，根据河北省人民政府转发省劳动和社会保障厅、省财政厅、省国土资源厅、省民政厅、省农业厅等五部门《关于建立被征地农民养老保险制度的意见》的通知，结合我市实际，制定本办法。
第二条 建立被征地农民养老保险制度的原则是：被征地农民的养老保险水平应当与全市社会经济发展水平和个人、集体及政府财政承受能力相适应，实行个人帐户为主，社会统筹为辅。基金的筹集采取个人缴费、集体补助、政府财政补贴相结合的原则。
第三条 被征地农民参加养老保险范围：
（一）在城区或国家批准的建制镇范围内，被征地后人均农业用地不足以维持基本生活的农民纳入社会养老保险范围，参保人员要以新被征地农民为重点人群，以大龄和老龄人员为重点对象。具体参保人员经村（居）民代表大会或村（居）民大会讨论通过后，由乡（镇）政府或街道办事处核准确定。
（二）被征地时男满60周岁，女满55周岁人员，在一次性缴足养老保险费后按月享受养老保险待遇。
（三）被征地时年龄男16--59周岁、女16--54周岁的人员，应一次性或逐年缴足养老保险费，达到男满60周岁、女满55周岁后，按月享受养老保险待遇。
（四）被征地时年龄未达到16周岁的人员，不参加被征地农民养老保险。当其达到就业年龄或学校毕业后，作为城镇新增劳动力，参加城镇职工基本养老保险。
（五）已参加城镇职工基本养老保险的被征地农民，不再参加被征地农民养老保险。
第二章 基金的筹集
第四条 参保人员的养老保险基金由个人、集体和政府财政共同出资缴纳，筹资额度按参保人员到达退休年龄后养老金不低于当地城镇居民最低生活保障标准确定。筹资比例为个人缴纳部分不超过筹资额的30%，集体补助部分不低于筹资额的40%，政府承担部分不低于筹资额的30%。
2005年、2006年沧州市市区被征地农民养老基金的筹集比例，另行做出具体规定。
第五条 养老保险费测算
养老保险费=12R[（1.025）m-1]／0.025(1.025)m-1
R：养老保险金领取标准(不低于当地城镇居民最低生活保障标准)。
m：分摊年限。参保人员分摊年限为18年，以此为基准，参保人每超过男60周岁、女55周岁一岁，分摊年限减少一年，分摊年限最低不能低于5年。
第六条 个人缴纳部分从征地安置补助费中抵缴。已达到男满60周岁、女满55周岁的人员要一次性缴清。尚未达到男满60周岁、女满55周岁的人员原则上要一次性缴清，确有困难的，可与农村社会养老保险经办机构签订协议，分次缴纳，并按银行一年定期存款利率补足相应增值收益，不能履行协议的，将个人缴纳的保险费本息退还本人，同时解除养老保险关系。
第七条 集体补助部分从土地补偿中列支。集体补助应一次性缴清。
第八条 政府承担部分从土地出让纯收益中列支。对男满60周岁(及以上)、女满55周岁(及以上)人员的政府承担部分，应一次性纳入被征地农民养老保险基金统筹帐户。其他人员的政府承担部分可由财政作出预算分次纳入。
第九条 养老保险费的筹集数额应当根据本地城镇居民最低生活保障标准和养老金的变动适时调整。具体调整方案报当地政府（管委会）批准后实施。新参保人员养老保险费的缴纳按新标准执行。
第十条 各级政府（管委会）要从土地出让纯收益中提取部分资金建立被征地农民养老保险风险基金，用于参保人员养老金的调整风险和长寿风险。提取比例由各县（市）、区（开发区、管理区）自行确定，风险基金在征用土地时提取。
第三章 享受养老金的条件和标准
第十一条 按规定缴足养老保险费的被征地农民，男满60周岁、女满55周岁后，从次月起按月享受养老保险待遇。参保时尚未达到男满60周岁、女满55周岁的人员，每差一岁，达到领取年龄时，养老金领取标准增加2.5%。
养老保险金由县级农村社会养老保险经办机构实行社会化发放。
第十二条 参保人员的养老金应根据当地城镇居民最低生活保障标准适时调整。调整方案报当地政府（管委会）批准后实施。
第四章 养老保险基金的管理及监督
第十三条 被征地农民养老保险基金实行县级统筹，由当地劳动保障行政部门的农村社会养老保险经办机构在国有商业银行设立被征地农民社会养老保险基金专户，实行统一核算，统一管理。
第十四条 被征地农民养老保险基金专户由个人帐户和社会统筹帐户组成。个人缴纳部分和集体补助部分进入个人帐户，政府承担部分进入统筹帐户，各级劳动保障部门应保证被征地农民养老保险基金的安全。任何部门都不得挤占、转借和截留，不得用于任何形式的直接投资和风险投资。被征地农民养老保险风险基金由当地财政部门管理，实行专户储存，专户管理，当养老金调整或出现长寿风险时，财政部门应及时将所需基金划入劳动保障部门管理的养老保险基金专户。被征地农民的养老保险金应首先从个人帐户和统筹帐户按筹资比例予以支付，当个人帐户和统筹帐户资金不足时，从风险基金帐户中列支。
第十五条 个人帐户基金按银行一年期存款利率计息，不足一年的，按活期利率计算。参保人员死亡的，其个人帐户本息余额一次性结清，由其法定继承人或指定受益人继承。
第十六条 劳动保障行政部门要根据有关社会保险基金的管理规定，建立健全预算管理、财务、会计、审计等制度体系和严格的基金监督机制。
第十七条 各县（市）、区（开发区、管理区）要设立被征地农民养老保险基金监督管理委员会，该委员会由监察、审计、劳动保障、财政、国土资源、民政、农业等部门以及被征地农民代表组成，负责对被征地农民养老保险基金和养老保险风险基金的监督，并进行专项审计。
第五章 组织领导和职责分工
第十八条 各县级政府（管委会）要将被征地农民的养老保险工作纳入议事日程，依据河北省人民政府转发省劳动和社会保障厅、省财政厅、省国土资源厅、省民政厅、省农业厅等五部门《关于建立被征地农民养老保险制度意见》和本实施办法，结合当地实际，制定被征地农民养老保险实施细则。
第十九条 劳动保障行政部门负责被征地农民养老保险政策的贯彻实施。
第二十条 各县级农村社会养老保险经办机构负责被征地农民养老保险工作的业务指导、人员培训、参保手续办理、养老保险基金专户管理及养老金的发放工作。
第二十一条 参保人员的养老保险费以行政村为单位集中缴纳，各村设立一名专职（或兼职）社会保险工作人员。
第二十二条 财政部门负责保险基金专户的监督，政府承担资金、风险基金的筹集调剂，以及风险基金的管理工作并根据工作需要及时拨付农村社会养老保险经办机构经费和启动经费。国土资源部门负责土地征用、征地补偿、被征地农民养老保险基金的筹集以及配合劳动保障部门对参保人员情况的核准工作。民政部门及时提供当地城镇居民最低生活保障标准的调整情况。农业部门负责对集体补助资金的筹集进行监督，根据国土资源部门通报的征地情况，指导发包方与被征地农户对承包合同及时进行调整或变更。
第二十三条 本办法自发布之日起实行。
