论《联合国国际货物销售合同公约》与《国际商事合同通则》关系
孙倩
摘要：《国际商事合同通则》的诞生是国际统一合同法领域继1980年《联合国国际货物销售合同公约》以来又一重要成果,在很大程度上弥补了《公约》的不足,作为国际私法统一化运动的一项重要成果,对于国际商事合同法律制度的统一与协调将产生不可低估的影响。《国际商事合同通则》与《联合国国际货物销售合同公约》的性质是不同的，《国际商事合同通则》的性质目前虽很难界定，但很明显的是它不是公约。目前它的作用更主要的是为各国合同立法提供可供参考借鉴的范本，而不是在国际商务活动中得到直接的适用。与《联合国国际货物销售合同公约》相比，《国际商事合同通则》适用范围更广泛,适用方式更灵活,内容更完整,具体规定更科学,在很多方面进行了发展与创新，因而可以视为是国际社会关于商事合同立法的新发展。
关键词：商事合同通则；国际统一私法协会；示范法
《联合国国际货物销售合同公约》（下称“公约”）与《国际商事合同通则》（下称“通则”）这两个国际文件的性质是不同的。因为公约明显可以称之为国际公约，而通则则很难将其归为国际法律文件传统分类的任何一种。自1988年生效以来，公约已经得到包括全部主要贸易国（但日本除外）在内的五十多个国家批准。然而一个公约的成功不仅在于它的批准和加入国的数量还包括公约生效后在一特定缔约国的适用。这方面的问题主要是国际贸易的双方是否确实同意公约适用于他们的交易合同中。实践表明公约在适应社会、技术和经济变化的过程中遇到了一定的困难，如何在国际领域内统一适用是公约面临的最大问题。本文主要从这两个文件的性质特征和适用范围方面来回答以下两个问题：这两个文件是对立、并存抑或互补？商事合同通则是否对销售合同公约进行了发展与创新？其中两个文件的不同适用范围是本文关注的焦点。
一 ： 二个文件的性质-对国际的立法的重述
销售合同公约与商事合同通则究竟是什么关系？尤其在销售合同公约已经取得相当的成功时，国际统一私法协会何以要倡导编纂商事合同通则？并且，二者的并存，难道没有造成混乱与重复的危险吗？ 我认为，要明确回答这个问题，需要从它们形成的历程入手。1980年销售合同公约的通过，是从1929年开始持续50年多年工作的终点。从一开始，所设想的就是具有拘束力的统一规则。原因是在当时，法律实证主义即将法等同于国家法的教条占支配的地位。其结果，法律统一的全部尝试，不得不采取了先在国际的层面达成合意，然后再纳入各国的国内法体系的统一立法形式。 1964年的两个海牙条约-《关于国际货物销售的统一公约》（ULIS）和《关于国际货物销售合同成立的统一法公约》（ULF）-尽管在数十年间付出了极大的努力，也未能取得成功。仅仅被九个国家批准，而其中七个是西欧国家。1968年联合国新设立的联合国贸易法委员会（UNCITRAL）开始工作之时，基本的选择是准备有拘束力的规范。当时，之所以坚持此立法方式，也有新的根据。因为随着多个社会主义国家的诞生和第三世界的兴起，法的统一化进程，已经不再局限于比较少数的具有单一经济社会结构的国家，东欧的社会主义国家及所谓第三世界的新独立国家也参与了进来。这些国家几乎都具有的共同特征是严格的中央集权化的计划经济。如果这些国家打算参加国际商业交易的话，必须就对外的交易关系制定特别的规则。特别是，有必要认可本国的经济主体，享有与来自市场经济诸国的竞争对手基本相同的契约自由。这些特别的法律制度，无论由本国单方面制定，或者由国际层面就国际买卖契约的场合达成合意，都必须通过立法的方式。但是，联合国贸易法委员会选择统一的立法方式的结果，不可避免地缩小了起草者的行动范围。由于参加交涉的各国法律传统的差异及各国社会经济构造的不同，导致了某个问题被从最初设想的规范对象中排除出去。关于其他许多事项，是就对立的意见作妥协处理的结果，只能将该问题以或多或少没有解决的形态遗留下来。其结果，导致销售合同公约中存在若干重要的漏洞，适用范围狭窄，还有不少规定的意思含混不明。公约仅适用于国际货物销售合同，一些很重要的交易类型被排除在公约之外。公约的适用反映了国际贸易中有形贸易内容，而服务贸易被明显排除于适用范围之外，对于知识产权则更无涉及，甚至一些易于引起争议的货物也被排除于公约适用范围之外。如销售合同公约明示，关于契约的有效性、契约可能对所售货物所有权的影响（见第4条）、 货物造成买主及其他人死亡或人身伤害时出卖人的责任（见第5条），不适用该销售合同公约。还有一些规定，使用了极端含混、不明确的词语，掩盖了实质上什么合意也未达成的事实（见涉及遵守诚实信用的第7条1款、根本违反合同的第25条、关于收取迟延的金钱的利息的权利的第78条）。
商事合同通则补充了销售合同公约未涉及而实践中迫切需要解决的问题，它反映的国际贸易的内容不仅包括有形贸易还包括无形贸易，它所适用的国际商事合同类型，既有国际货物销售合同，又有国际服务贸易合同和国际知识产权转让合同。促成国际统一私法协会制定统一法原则那样雄心勃勃的方案的因素，可以说是既源于销售合同公约的优点，也源于销售合同公约的不足。之所以这样说是因为，如果销售合同公约这样的国际买卖统一法在世界上未被采用的话，也就可能不会有制定关于国际商事契约一般规则的尝试。同时，因为销售合同公约表明了立法层面可能达到的最大限度，及达成该销售合同公约制定过程的艰辛与障碍，国际统一私法协会就放弃了制定具有拘束力的规则的计划，设计了独自的方案和摸索别的途径，构想在国际的层面上实现美国法律重述那样的规则。1980年国际统一私法协会成立一个由来自不同法律文化和背景、具有实践经验的众多合同法和国际贸易法方面的专家、学者、律师、法官组成的工作组，探求阐述国际商事合同的一般原则。这些成员均以个人资格参加，不代表自己的政府的见解。1994年5月，UNIDROIT理事会在罗马召开的第73届会议上，正式通过了《国际商事合同通则》（Principles of International Commercial Contracts，简称PICC）。这样的努力获得了非常满意的结果，商事合同通则获得了较高的评价，被称为是“自《国际贸易术语解释通则》以来国际贸易法领域最重要的业绩”、“对商习惯法最具权威且最有价值的记述”。2004年国际统一私法协会在保有原来条款的基础上对该通则进行了补充。使其更加完臻。
二：销售合同公约与商事合同通则的适用关系
（一） 销售合同公约和商事合同通则的适用范围
原则上，大部分国际商业交易是适用维也纳公约的。 《联合国国际货物销售合同公约》第1（1）（a）规定公约适用于营业地在不同缔约国的当事人之间所订立的货物销售合同。本规定表明即使合同双方并没有认识到其营业地是公约缔约国，公约仍可适用于该合同除非当事人明确排除公约的适用。也就是说如果合同当事人营业地在不同缔约国内而且合同订立于公约生效后，公约自动适用于合同。合同的国际性主要依赖于合同双方当事人的营业地在不同缔约国。即使合同当事人营业地不在公约缔约国内，在国际私法规则导致适用某一缔约国的法律时，公约也可以适用于合同。非缔约国当事人是否可以明示选择公约为合同的准据法，虽然公约在此方面没有规定，但实践表明是可以的，这也是合同意思自治原则的体现。公约对缔约国来说虽然是有拘束力，但它的适用不是强制性的，而是具有一定的任意性。《联合国国际货物销售合同公约》第6条规定：“双方当事人可以不适用本公约，或在第12条规定的条件下，减损本公约的任何规定或改变其效力。” 而商事合同通则主张对“国际”合同的概念作最为宽泛的解释,仅排除那些根本不含国际因素的合同,即合同的主体、客体和内容仅与一国有关。即使是这样的合同,如果当事人的本国法没有强制性的相反规定,它们仍然可以约定适用商事合同通则， 另外只要双方当事人约定其合同由本通则管辖时，则应当适用本通则；或者双方当事人约定其合同由"法律的一般原则"，"商人法"（"ｌｅｘ ｍｅｒｃａｔｏｒｉａ"）或类似法律管辖；或双方当事人未选择任何法律管辖其合同时，该通则也可适用。根据《联合国国际货物销售合同公约》有关规定，销售合同公约是仅以有形货物买卖合同为对象，而商事合同通则涵盖更广的范围，即适用于国际商事合同的全部。
（二）：销售合同公约与商事合同通则的适用关系
一般认为，销售合同公约与商事合同通则之间在适用上不存在真正的竞争关系，因为销售合同公约是仅以有形货物买卖合同为对象，而通则的适用范围则广的多，所以在有形货物买卖合同以外的合同，二者不发生适用上的重叠。尽管公约在世界范围内得到广泛接受，但仍有非公约缔约国当事人订立国际货物买卖合同的情况发生的情况下，无疑为商事合同通则的作为国际统一法律原则的适用提供机会。所以商事合同通则能起到补充销售合同公约的作用。但是，在有形货物买卖合同领域，二者也并非不相容的，而是互补的关系。例如，由于销售合同公约也并非强制性的规则，它的适用有一定的任意性，缔约国的当事人间缔结买卖合同同样可以修改公约的条款在合同中加以适用或完全排除公约的适用。这样的情形不少在这样的情况下，商事合同通则就有适用的余地。在双方当事人本身明示选择作为合同的准据法，言及“法的一般原则”或“商习惯法”的情形，即可以将商事合同通则解释为“法的一般原则”或“商习惯法”。目前，在国际商事合同领域适用商事合同通则的仲裁裁定已有十多件。另一方面，在公约的适用条件得到满足时，在应适用销售合同公约的案件中，鉴于它是有拘束力的国际公约，而商事合同通则目前尚不能称之为国际惯例，充其量只能称之为“示范法”，所以通常销售合同公约的适用优先于商事合同通则。但由于销售合同公约第6条明确规定：“双方当事人可以不适用本公约或在第12条的条件下，减损本公约的任何规定或改变其效力。” 当事人也许会将销售合同公约的个别条款，置换为更适当的商事合同通则中的对应条款，甚至于以商事合同通则替换整个销售合同公约，至少在目前还难以考虑。所以商事合同通则能起到补充销售合同公约的作用，具体体现在以下两个方面：首先，它使销售合同公约的解释明确化，即使在国际买卖合同以销售合同公约作为准据的场合，商事合同通则也可以起到重要的作用。销售合同公约第7条第1款规定：“在解释本公约时，应考虑到本公约的国际性质和促进其适用的统一以及在国际贸易上遵守诚信的需要”。作为国际贸易发展和合同法统一化进展的成果，商事合同通则无疑可以用于解释销售合同公约。《国际商事合同通则》第1章第２条（４）规定：“本通则可用于解释或补充国际统一法的文件。”以前为了解释销售合同公约，裁判官或仲裁员每次都必须探求解释的原则和基准。商事合同通则的出现使这种工作变得非常容易。例如，商事合同通则第7.3.1 条为判断债务不履行是否达到根本违约所设定的若干基准，将有助于理解销售合同公约关于这一重要概念有几分含糊规定的第25条。同样，规定受害方当事人解除契约的通知不能排除不履行方当事人补救的权利的第7.1.4条，可以用来解消与此相应的销售合同公约第48条关于此点所生的疑问。其次，补充销售合同公约的漏洞，除有使销售合同公约不明确的词语明确的作用之外，商事合同通则还可以用来填补销售合同公约的漏洞。《联合国国际货物销售合同公约》第7条第2款规定：“凡本公约未明确解决的属于本公约范围的问题，应按照本公约所依据的一般原则来解决。在没有一般原则的情况下，则应按照国际私法规定适用的法律来解决。”由于商事合同通则包含的内容比销售合同来的广，在销售合同未涉及的领域内（如欠款计息的利率、期限和确定方法），可以起到补充的作用。《国际商事合同通则》第1章第2条（３）规定：“当适用法对发生的问题不能提供解决问题的有关规则时，本通则可以提供解决问题的方法。”。商事合同通则产生以前，各裁判官或仲裁员在解决这类问题时是先确定该一般原则，再从该一般原则导出须解决的特定问题的答案。这种工作因可以援用商事合同通则而变得容易。
三：商事合同通则对货物销售合同公约的创新与发展
《通则》的制定过程不仅是一个借鉴和吸收各国合同法以及以往统一合同法精髓的过程，也是一个在多方面对传统合同法有所突破的过程。正如《通则》在“引言”中所言:“《通则》试图适应国际商事交易的需要而专门制定一种规则体系,这些规则使得那些被认为是最佳的解决办法具体化,即使它们还未被普遍接受。”这一目的使得《通则》的许多规定更加精确与科学。 商事合同通则对货物销售公约未曾涉足的许多问题进行有益的尝试，建立了下列几项新的制度，体现了商事合同通则在货物销售合同公约基础上的创新。
1、 有关合同的效力问题
国际商事合同的实体有效性问题是统一法与国内法最为敏感的交叉点，它涉及到两种激烈冲突的利益：一方面有关合同统一法适用的前提是合同已推定有效；另一方面合同实体无效的理由代表了基于公共政策考虑的国内法观点，而用统一法的方法来统一各国不同的公共政策是极为困难的。 所以公约第4条规定：“……本公约除非另有明文规定，与下列事项无关：（a）合同的效力，或其任何条款的效力……”这使公约在合同效力问题上绕道而过。把合同效力问题留给各国国内法去解决，但由于各国对此问题规定又颇不相同，使得国际商事合同当事人对合同效力的合理预期受到严重影响，因为合同法最重要的功能就是确认和保护当事人交易的安全,其效力问题在整个合同法体系中就显得尤为重要。《公约》对这个问题采取了避而不谈的态度，这对国际商事活动的发展很不利，但商事合同通则并未回避合同的效力问题，而是设立专章试图消除各国法律在合同效力上的分歧，树立一个规范样本供当事人选择适用和各国立法参考。是对公约的重大突破。如《国际商事合同通则》第２．１１条规定：“如在订立合同后的一段合理时间内发出的确认合同的书面文件载有添加或不同条件，除非所载的添加或不同条件在实质上更改了合同，或者收受人在没有不当迟延的期间内，以口头或书面通知对有出入之处表示异议外，构成合同的部分。” 第２．１３条规定：“（１）如果双方当事人意欲订立合同，而特意将一项条件留待进一步谈判商定或由第三人确定，不妨碍合同的成立。（２）合同的成立并不受下列情况的影响：（ａ）双方当事人未就该条件达成协议，或（ｂ）第三人未确定该条件，但另有替代方式可提供在所有情况下均为合理的确切条件，包括双方当事人的任何意图，不在此限。” 第３．９条规定：“（１）仅是合同订立之时不可能履行所承担义务的事实并不影响合同的效力；（２）仅是合同订立之时一方当事人无权处置与合同有关的财产的事实并不影响合同的效力。”等等都旨在最大程度上保留合同而非使之无效以适应国际贸易实践的需要。
2、公共许可问题
在合同的一般履行上，商事合同通则与货物销售合同公约有许多相同之处，但比公约更详尽，其中“公共许可”则是货物销售合同公约所没有的。公共许可包括依据公共性质的考虑而设立的所有许可要求，它与所要求的特许或许可是由政府机构批准还是由政府因特定目的而委托授权的非政府机构批准无关，合同的效力或其履行必须遵守公共许可的要求，这就产生一系列问题：由谁承担提出申请的义务，提出申请的时间，不能按期获得政府部门的许可和申请遭到拒绝的法律后果如何。《国际商事合同通则》第５．１．２２条规定：“凡一国的法律要求取得影响合同效力或使其履行不可能的政府许可，且该法律或各种情况并无其它表示，（ａ）如只有一方当事人的营业地在该国，该当事人应采取必要的措施以获得许可；并且（ｂ）在任何其它情况下，其履约需要许可的一方当事人应采取必要措施。” 第５．１．２３条规定：“（１）按要求应采取必要措施以获许可的当事人应依此行事，不得不当迟延。他应承担由此产生的任何费用。（２）在没有不当迟延的情况下，该方当事人应在任何适当的时候通知另一方当事人准予或拒绝给予许可的情况。” 第５．１．２４条规定：“（１）如尽管责任方当事人采取了所有必要的措施，而在约定期间或，无此约定期间时，在合同订立后的合理期间内，既未准予又未拒绝给予许可，任何一方当事人有权终止合同。（２）凡许可只影响某些条款，则第一款不适用，只要在适当地考虑了所有有关情况后，即使被拒绝给予许可，有理由继续维持合同。”第５．１．２５条规定：“（１）拒绝给予影响合同效力的许可时，合同无效。如拒绝只影响某些条款的效力，仅该部分条款无效，只要适当地考虑所有相关情况后，有理由继续维持合同的其他部分。”所以，如果只有一方当事人的营业地在该国，则该方当事人应毫不延迟地申请公共许可，政府对该申请既未批准又未拒绝，那么任何一方当事人均有权终止该合同；当许可仅影响某些条款而维持合同的其余部分是合理的，即使许可申请遭拒绝，该合同仍得以维持。这就是说，当政府拒绝公共许可的申请，将导致合同的全部无效或部分无效。
3、非诚信进行谈判问题
缔约自由原则对于保证国际贸易经营者之间正常竞争至关重要，因此商事合同通则赋予当事人缔约自由的权利，允许当事人自由进行谈判，并对未达成协议不承担责任。《国际商事合同通则》第２．１４条规定：“（１）当事人谈判自由，达不成协议不承担责任。”但是，商事合同通则同时也禁止当事人滥用此项权利，它不得与诚实信用和公平交易原则相冲突。于是，在商事合同通则中首次出现了关于非诚信进行谈判及其责任的规定。如果一方当事人在无意与对方达成协议的情况下开始或继续进行谈判，即为诚信或恶意谈判。一方当事人有意或由于疏忽使对方当事人对所谈合同的性质或条款产生误解，或通过歪曲事实，或通过隐瞒反映当事人或合同本意的应予披露的事实，亦构成恶意。《国际商事合同通则》第２．１４条规定：“（２）但是，以非诚信进行谈判或以非诚信突然中断谈判的一方当事人应对给另一方当事人造成的损失承担责任。（３）如一方当事人不打算同另一方当事人达成协议而仍开始或继续谈判的，即为以非诚信进行谈判。即如果一方当事人以恶意进行谈判，或恶意终止谈判，则该方当事人以应对因此给另一方当事人所造成的损失承担责任，即责任方应负担谈判中发生的费用，还要对对方因此失去与第三人订立合同的机会进行赔偿，但是一般不赔偿若订立原合同可能产生的利益。行使中断谈判的权利应以遵守诚实信用和公平交易原则为前提，即使在进行谈判前或在谈判过程中没有明确的要约和承诺，一方当事人也不得随意突然无正当理由中断谈判。要确定从何时起要约或承诺不得撤销，当然得视具体情况而定，特别是一方当事人信赖谈判的积极结果，及双方当事人已达成一致的与所要订立的合同的有关问题的数量。
4、条款待定的合同问题
在国际贸易中可能存在这样的情况：当事人有意留下一个或多个条款待定，因为他们不能或不愿在合同订立时做出决定，而将这一决定留待他们日后进一步谈判商定或由第三人确定，这就产生了关于合同成立与条款内容的确定等一系列法律问题。《国际商事合同通则》第２．１３条规定：“（１）如果双方当事人意欲订立合同，而特意将一项条件留待进一步谈判商定或由第三人确定，不妨碍合同的成立。（２）合同的成立并不受下列情况的影响：（ａ）双方当事人未就该条件达成协议，或（ｂ）第三人未确定该条件，但另有替代方式可提供在所有情况下均为合理的确切条件，包括双方当事人的任何意图，不在此限。”只要当事人有意订立合同，特意待定这一事实并不妨碍合同的成立。如果没有明确规定，尽管有待定条款，当事人订立合同的意图仍可从其他情况来了解，如待定条款的非重要性、整个协议的确定程度，待定条款根据其性质只能在以后决定的事实、协议已经部分生效的事实等。如果当事人未能就待定条款达成一致，或第三人未予确定，考虑到当事人的意图，如果在具体情况下存在一种可选择的合理方法来确定此条款，则合同的存在将不受影响。与合同条款特意待定不同的一种情况是，在谈判过程中，一方当事人坚持合同的订立以对特定事项或以特定形式达成的协议为条件，则在对这些特定事项或特定形式达成协议之前，合同不能成立。在这里，“坚持”一词明确了当事人若只是简单地表达其意图仍不足以证明他们的意图有这种效力，这种表达必须是非常明确的。
5、格式条款问题
国际贸易中格式文本的使用是极其广泛的，而当双方当事人通过交换彼此的标准格式文本进行交易，并且都坚持最后的合同是在自己的格式文本基础上达成协议之时，就会引起关于合同是否成立及如何确定合同条款的争议。格式合同之争是国际经济交往中长期争论不休的一个法律问题，基于各国法律制度的差异，在国际社会对该问题尚不能达成共识。商事合同通则参照各国法律的不同做法，对此规定了公平合理的法律原则，为解决这一问题做出了较为完美的回答。《国际商事合同通则》第２．１７条（2）规定：“标准条款指事先订立的为一方当事人通常、重复使用的条款，并且该条款无须同另一方当事人谈判而实际使用。”第２．１８条规定：“如果双方当事人均使用标准条款，并就标准条款以外事项达成协议，合同应根据商定的条款和实质上共同的标准条款订立，除非一方当事人事先明确表示或事后没有不当迟延地通知另一方当事人，他不愿受此合同的约束。”第２．２０条规定：“如果标准条款和非标准条款发生冲突，以非标准条款为准。”
商事合同通则是继销售合同公约之后的一项重大成果，它继承和发展了销售合同公约在合同法统一化方面所取得的成果，拓展了适用统一法规范的空间，有利于进一步消除国际经济交往中的法律障碍，促进国际商事活动的顺利进行。但需要明确的是尽管商事合同通则的规定较之销售合同公约更广泛，适用方式更灵活，但二者并不存在互相取代的可能。二者的性质的不同决定了这一点。销售合同公约是国际公约，是各国意志与利益协调的结果，虽对缔约国不具有适用的强制性，但缔约国有适用它的国际义务。但是，商事合同通则在相当大程度上是个理论研究成果，与各国的意志与利益并无直接联系，而是试图从理论上消除各国法律的分歧，达到国际商事合同法统一化的目的，因此在学理上获得了较高的赞誉。但是，考虑到它的内容及立法目的，要在短期内获得各国的普遍认可和适用并上升为国际条约是不可能的，因此无法取代销售合同公约的地位。商事合同通则不是国际条约，也不是国际惯例，它在相当大程度上只能依赖于当事人的自觉采用，基本上没有强制适用的余地。但由于国际商事合同包含的内容比销售合同公约广，在销售合同公约未涉及的领域内（如欠款计息的利率、期限和确定方法）可以起到一定的补充作用。
参考书目：
1：Bonell, The UNIDROIT Principles of International Commercial Contracts and CISG-Alternatives or Complementary Instruments Uniform Law Review(1996)
2： Katharina Boele-Woelki, ‘Terms of Co-Existence:The CISG And The UNIDROIT Principles’
3： Bonell and Liguori, supra note 26, at148
4：肖永平,王承志“国际商事合同立法的新发展—
——《国际商事合同通则》与《联合国国际货物销售合同公约》特点之比较”载《法学论坛》第4期
5：《联合国国际货物销售合同公约》
6：《国际商事合同通则》
广州市房地产评估管理办法
广东省广州市人民政府
广州市人民政府令第13号
《广州市房地产评估管理办法》已经１９９８年６月８日市政府常务会议讨论通过，现予发布，自１９９８年１２月１日起施行。
市长 林树森
一九九八年十一月十日
广州市房地产评估管理办法
第一章 总则
第一条 为加强本市房地产评估管理，规范房地产评估服务行为，保障国家、集体、个人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省房地产评估条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市市辖区范围内的房地产评估活动。
法律、法规另有规定的，按照其规定执行。
第三条 房地产评估应当遵循公平、公正、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价为基础，参照本市的市场价格进行评估。
第四条 广州市房地产行政主管部门负责本办法的组织实施。
第二章 评估机构与人员
第五条 从事房地产评估业务，应当设立相应的房地产评估机构。
第六条 设立房地产评估机构应具备下列条件：
（一）有机构名称、组织形式和章程。
（二）有固定的办公场所。
（三）有１０万元以上人民币的流动资金。
（四）有３名以上房地产估价专业人员，其中经注册登记的房地产估价师或土地估价师不少于２名。
（五）法律、法规规定的其他条件。
第七条 设立房地产评估机构应当向市房地产行政主管部门提出申请，经资审同意，取得资质证书，并申领营业执照后方可开业。
第八条 房地产评估机构按照国家规定实行资质等级制度，资质等级的确认按国家规定权限由有关部门审批。
一级资质：有１００万元以上的注册资金，７名以上取得房地产估价师执业资格证书的房地产估价师，从事房地产估价业务４年以上，可独立承担评估标的物的建筑面积在１０万平方米以上的评估项目，可从事除国有土地使用权出让外的各类房地产评估项目。
二级资质：有７０万元以上的注册资金，５名以上取得房地产估价师执业资格证书的房地产估价师，从事房地产估价业务３年以上，可独立承担评估标的物的建筑面积在６万平方米以上、１０万平方米以下的评估项目，可从事房地产买卖、租赁、抵押、企业兼并、合资入股等方面的评估项目。
三级资质：有４０万元以上的注册资金，３名以上取得房地产估价师执业资格证书的房地产估价师，从事房地产估价业务２年以上，可独立承担评估标的物的建筑面积在２万平方米以上、６万平方米以下的评估项目，可从事二级资质评估机构从业范围内的评估项目。
未取得资质等级的房地产评估机构，可承担评估标的物的建筑面积在２万平方米以下的评估项目。
土地评估机构的资质等级审批权限及其从业范围，按国家土地行政主管部门的有关规定执行。
第九条 房地产评估服务应在核准范围内进行，不得超越资质等级从业范围从事评估业务。
第十条 市房地产行政主管部门对房地产评估机构资质、房地产评估人员的资格实行定期审核制度。不参加审核或审核不合格的，不得继续从业。
第十一条 房地产评估人员必须持有房地产估价师注册证或房地产估价人员岗位合格证书，并参加一个评估机构，方可从事评估业务。
房地产评估人员不得同时在两个或两个以上评估机构从业。
第十二条 房地产评估机构应按照国家规定的从业地域范围从事评估业务。
在外地注册登记的房地产评估机构及其评估人员在本市从事评估业务的，须按本办法规定到市房地产行政主管部门登记备案。
第三章 评估业务
第十三条 凡有下列情形之一的，委托人可自行选择具有房地产评估资质的机构进行评估：
（一）国有土地使用权转让、抵押的。
（二）组建中外合资企业、股份制企业以及上市公司对房地产作价投资、入股的。
（三）企业兼并或破产需对房地产评估的。
（四）房屋买卖、交换的。
（五）房屋抵押、典当、投保、赠与的。
（六）其他认为需要评估的情形。
第十四条 国有土地使用权出让，行政、司法机关决定或裁定以房地产作价补偿、赔偿，以及依照房地产价值为纳税基数的项目，由广州市房地产估价管理所按照国家规定统一组织评估。
第十五条 委托房地产评估的单位或个人，应当与评估机构签订评估委托合同，评估委托合同应具备下列内容：
（一）双方当事人姓名或名称、住所、法定代表人。
（二）评估标的物名称、地点、面积、座落、用途、使用情况。
（三）评估目的、期限和要求。
（四）收费标准、付款方式和时间。
（五）评估纠纷处理和违约责任。
（六）当事人认为需要载明的其他事项。
第十六条 开展房地产评估业务，应有两名以上房地产评估专业人员参加。
房地产评估机构完成房地产评估后，应向委托人出具评估报告书。评估报告应由注册房地产估价师签名，并加盖评估机构公章。
第十七条 委托人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告书之日起１５日内，向原评估机构申请复核。对复核结果仍有异议的，可以在接到复核报告书之日起１５日内向市房地产行政主管部门申请重估。
第十八条 房地产评估机构及其评估人员从事评估业务，可以到需评估的房地产所在地的有关部门查阅与评估有关的档案资料，有关部门应予以协助。
房地产评估机构及其评估人员开展评估业务，有权向委托人获取相关资料，委托人应提供有关证书和资料。
房地产评估机构及其从业人员应为委托人保守秘密。
第十九条 房地产评估收费，应按照国家和省、市物价主管部门规定的标准执行，并开具发票。
第四章 评估结果的确认
第二十条 有下列情形之一的房地产评估，其评估结果必须报市房地产行政主管部门确认：
（一）税务部门委托征收的有关房地产税的。
（二）涉及国有土地使用权出让金的。
（三）行政、司法机关决定或裁定以房地产作价补偿、赔偿的。
（四）股份公司上市需确定土地价值的。
（五）行政划拨土地进行抵押的。
（六）法律、法规规定的其他情形。
第二十一条 房地产评估机构申请确认房地产评估结果的，应提交下列文件、资料：
（一）申请书。
（二）评估报告。
（三）评估计算过程与结果。
（四）其他有关文件、资料。
第二十二条 市房地产行政主管部门应依据下列规定确认评估结果：
（一）评估机构评估的房地产项目符合其资质等级范围。
（二）评估报告至少有两名在册估价师签署并注明资质证号。
（三）评估的房地产产权清晰。
（四）评估报告及其技术报告符合国家规定的技术规范。
（五）评估采用的资料和参数真实有效，评估方法正确。
（六）评估结果符合本市所在地段房地产价格水平。
第二十三条 市房地产行政主管部门受理房地产评估结果确认，应自收到评估机构的申请书及全部评估文件资料之日起１５日内予以书面答复。符合本办法第二十二条规定要求的，应予办理确认手续。
第二十四条 房地产评估结果确认后，涉及国家征收税款的，由税务部门按税法核定其计税价格。
房地产评估结果确认后，如涉及国有企业兼并、破产、作价入股或上市的，该房地产评估结果应并入企业整体资产评估结果，由国有资产评估主管部门汇总。
第五章 法律责任
第二十五条 未取得房地产评估机构资质证书擅自从事房地产评估业务的，由市房地产行政主管部门或会同工商行政管理部门责令其停止房地产评估活动，没收非法所得，并处非法所得五倍以下的罚款；造成当事人经济损失的，应依法赔偿。
第二十六条 不按本办法规定参加审核的，由市房地产行政主管部门给予警告，责令限期补办审核手续；逾期仍不补办的，撤销房地产评估机构资质证书或房地产评估人员岗位资格证书。
第二十七条 评估机构从事的房地产评估业务超出从业范围的，其评估结果无效，收取的评估费应退还委托人，并由市房地产行政主管部门处以２０００元以上１００００元以下的罚款。
第二十八条 违反本办法第十二、二十条规定的，其评估结果无效，收取的评估费应退还委托人；造成经济损失的，应依法赔偿。
第二十九条 房地产评估机构或评估人员违反规定提高或压低评估标的物价值，损害当事人利益的，除赔偿经济损失外，并由市房地产行政主管部门处以１０，０００元以上３００００元以下的罚款；情节严重的，吊销其房地产评估机构资质证书或房地产评估人员岗位资格证书。
第三十条 市房地产行政主管部门及广州市房地产估价管理所的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；触犯刑律的，依法追究刑事责任。
第六章 附则
第三十一条 本办法施行前，已经从事房地产评估业务而未领取房地产评估资质的机构，应当自本办法施行之日起９０日内，向市房地产行政主管部门登记申领资质证书。
第三十二条 县级市的房地产评估可以参照本办法执行。
第三十三条 本办法自１９９８年１２月１日起施行。
