在建房屋抵押预告登记探析
姜永华 贵州大学法学院法律系2001级民商法研究生
[内容摘要]：本文探讨在建房屋抵押预告登记，通过对在建房屋抵押的标的和在建房屋抵押合同性质的定性和我国在建房屋抵押登记常见问题的揭示，进而得出在建房屋抵押预告登记在于预告登记权利人获得将来建成房屋抵押登记的请求权。为建成房屋抵押登记提供条件，并最终在抵押人不履行债务时，从变卖抵押房屋的价款中优先受偿。
[关键词]： 在建房屋 抵押 预告登记
在建房屋抵押预告登记，目前在大多数国家民法理论和实务上未见有深入研究。我国关于此问题在理论上和立法上也存在许多不完善之外，在司法适用过程中，对于在建房屋抵押效力的认定仍缺乏一个统一的标准，这导致在建房屋抵押所应具有的担保和融资作用不能充分发挥。因此，笔者力求对这一问题进行浅显的探讨。
一 在建房屋抵押预告登记的理论基础
在建房屋抵押预告登记与建成房屋抵押登记是不同的。首先，已经建成房屋的标的物是特定的，即建成好的房屋，在建房屋抵押的标的物则不容易确定，是正在建造中的房屋还是将来建造好的房屋？笔者认为，是将来建造好的房屋，因为债权人与债务人签订抵押合同，一般而言，债权人必须要求债务人的标的物特定，如果债务人的标的物不特定，则债权人的抵押权就可能无法实现。如果以正在建造中的房屋作为抵押权的标的，那么在建房屋在工程期间每天都在发生变化，我们便无法确定抵押权的标的究竟是什么，并且在建房屋在建筑形态上表现为建筑材料，在工程尚未完工以前并没有多大价值，通过交易债权人也很难获得与建成房屋抵押登记实现抵押权所期望的价值，而已经建成的房屋则可以满足上述要求。所以在建房屋抵押权的标的为将来建成的房屋。其次，在建房屋抵押预告登记合同与建成房屋抵押登记合同不同。两者最大的区别在于抵押权成立与生效的时间上，已经建成房屋抵押合同与抵押权的成立具有统一性，经过抵押登记后抵押权生效。而在建房屋抵押是以将来建成的房屋作为抵押标的物，其抵押合同是以获得将来权利为目的的协议，而不是现在就能获得的权利，其抵押权虽然能与抵押合同在设立时一并成立，但其生效则只能在房屋建成并经过登记后才能生效。从这个意义上说，在建房屋抵押合同是一种附条件的民事法律行为，而不是附期限的民事法律行为，因为现实生活中的“胡子工程”和“烂尾楼”其期限已经完成而条件并未成就。只有在条件成就时权利人经过登记方可实现其权利。
由于我国登记机关的原因，在建房屋抵押经常出现当事人向政府、房产局报批的行为。这一行为不是登记行为，因为我国法律、法规规定房屋抵押必须经过登记，如《中华人民共和国城市房地产管理法》第48、49条分别规定“房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。”“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”所以房屋抵押必须经过登记。由于在建房屋抵押标的是将来建造的房屋，不可能在房产局办理权属登记，因此只能办理在建房屋抵押的预告登记。为什么要办理抵押预告登记？因为当事人间设立、变更或消灭物权，都会涉及第三人的利益，为了保护当事人和第三人的利益，这就需要公示为社会公众所知晓。动产物权变动的公示方法是交付，不动产物权变动的公示方法是登记。通过登记使第三人了解房屋抵押的情况，知道谁是抵押债权人、谁是抵押人及其相关详细信息。如果房屋抵押不采用一定的公示方法表明某人享有某种物权，则极有可能使第三人与当事人遭受损害。在在建房屋抵押中，债权人应当知道该在建房屋是否设定抵押以及设定的第几顺位的抵押，关系到抵押权人将来能否实现其抵押权。因此，法律要求当事人在设立房屋抵押时，必须通过登记的方式，使房屋抵押的事实能够为第三人所知悉，一方面使当事人的利益得到维护，另一方面也使第三人不至于在房屋抵押中蒙受损害，从而维护抵押权利人与相关当事人的利益。因此无论是已建成的房屋还是在建房屋都必须进行登记，而在建房屋则应当进行预告登记。所以当事人向政府、房产局报批的行为因缺乏法律依据，缺乏登记程序，缺乏为第三人查阅知晓的方式而不是登记行为，其所设立的房屋抵押从严格意义上讲，不受法律的保护。从而警告在建房屋抵押当事人在抵押时为了保护自己的利益应当进行预告登记，增强公民的私法意识，维护自己的权利，突出法律所规定的登记行为。
二 在建房屋抵押预告登记的法律效力
预告登记制度为德国民法所创立，我国学术界将其翻译为预告登记、预登记、暂先登记等。预告登记是不动产登记法上与本登记相对应的一项登记制度，是为了保全一项登记请求权而为的一种登记（蔡耀忠主编：《中国房地产法研究》，法律出版社2002年版，第144页）。《中华人民共和国城市房地产管理法》第46条规定：“房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。”在建房屋抵押预告登记，是指为保全在建房屋抵押预告登记权利人获得将来建成房屋或者抵押顺位的请求权而进行的提前登记。在建房屋抵押预告登记与建成房屋抵押登记的区别在于：建成房屋抵押登记是抵押人为担保债务的履行而以建成房屋作为抵押标的物所进行的抵押登记，在债务人不清偿债务时，从房屋变价的价款中优先受偿；而在建房屋抵押预告登记是为了保全抵押权人获得将来建成房屋为抵押标的的请求权。在建房屋抵押预告登记作出后，并不立即导致房屋抵押权的实现，而只是使预告登记申请人取得一种请求将来发生房屋物权抵押的权利。纳入预告登记请求权，对后来发生与该项请求权内容相同的房屋物权的处分行为，具有保全的效力，以确保将来发生该请求权所期待的法律结果。在建房屋抵押预告登记的实质是预告登记债权人约束预告登记债务人使其承担将来建成房屋作为抵押标的物的义务。在建房屋抵押预告登记的效力表现在：1，顺位优先的效力。如甲将正在建造中的房屋抵押与乙，并进行了预告登记，在存在在建房屋余值的情况下又抵押给丙，丙也进行了预告登记。此后，不管甲有履行债务的能力，还是没有履行债务的能力，甚至破产，在甲履行债务时，则乙抵押预告登记的顺位优先于丙。但我国法律违背私法自治的原则，规定抵押人必须以在建房屋的全部作为标的物，这不利于抵押人充分利用其财产。2，警告的效力。由于在建房屋预告登记具有顺位优先的效力，所以第二顺位及其下的顺位的抵押权人为了确保自己的抵押权得以实现，必须对抵押人的资质和信用进行审查，在建房屋抵押预告登记就能提供抵押人的详细情况，警告顺位在后的抵押权人谨慎从事以决定是否提供担保，从而避免上当受骗。3，保全权利的效力。在建房屋抵押预告登记后，虽然抵押预告登记债务人已经承担了债法上抵押房屋的义务，但抵押预告登记债权人除债法上的请求权外，并无排斥债务人再进行抵押的权利。如果抵押预告登记债务人再为抵押行为，则可能对在建房屋抵押预告登记债权人不利。法律为平衡当事人间的利益，保全抵押预告登记债权人获得房屋的请求权，规定在拍卖或变卖在建房屋价款中优先受偿。因此，在建房屋保全权利的效力是在建房屋抵押预告登记最重要的效力。如果在建房屋抵押不进行预告登记，则抵押权利人不享有将来建成房屋的请求权，更不能从变价建成房屋的价款中优先受偿，其抵押权就不能实现。所以，在建房屋抵押权人在抵押时，应当进行预告登记，以获得法律的保护。而我国尚无在建房屋抵押预告登记制度，实践中有确立这一制度的必要，以保护预告登记债权人的利益。
总之，在建房屋抵押预告登记并不产生债务人不履行债务时从拍卖在建房屋的价款中优先受偿的法律后果，而只是对将来建成房屋所作的一种事先约束，以约束债务人以将来建成房屋作为抵押标的物。在房屋建成后，债务人有履行在建房屋抵押合同规定的义务和在建房屋抵押预告登记的责任，配合在建房屋抵押预告登记权利人向房屋登记机关提出变更登记，转变为房屋抵押登记，从而实现在债务人不能清偿债务时，以拍卖、变卖建成房屋的价款优先受偿。
On Advance Mortgage Registration of Buildings under Construction
Jiang Yonghua
Abstract:Through the object of the buildings under construction,determining the nature of the mortgage contracts of these buildings and discussing the common problems of advance mortgage registration of buildings under construction in China,this paper draws the conclusion that the corresponding right holder of advance mortgage registration can have a claim for the mortgage registration of the buildings when the construction is finished in the future.Thus they can lay the basis for the mortgage registration of the constructed buildings and enjoy the preferential compensation from selling off the mortgaged buildings when the mortgager fails to fulfill his obligation.
Key words:Buildings under construction;Mortgage;Advance Registration.
国家税务总局国家经贸委财政部海关总署国家外汇管理局关于印发《钢材“以产顶进”改进办法实施细则》的通知
国家税务总局国家经贸委财政部等
国家税务总局国家经贸委财政部海关总署国家外汇管理局关于印发《钢材“以产顶进”改进办法实施细则》的通知
根据《关于改进钢材“以产顶进”办法的补充通知》（财税字〔1999〕34号）的有关规定，我们制定了《钢材“以产顶进”改进办法实施细则》。现印发给你们，并就有关事项通知如下：
一、各有关部门要加强配合，通力合作，及时沟通，对出现的问题要及时解决或报告上级领导机关。
二、为切实做好钢材“以产顶进”工作，决定将列名钢铁企业由15家增加到27家，具体名单附后。
三、在监管证书下发前，各地税务机关可根据监管小组开具的有关部门证明材料，先对“以产顶进”钢材办理免、抵税手续，待监管证书下发后再补办有关手续。
请遵照执行。
第一章 总则
第一条 为了认真贯彻钢材“以产顶进”改进办法，明确职责和操作程序，依法规范运作，根据国家经济贸易委员会、财政部、国家税务总局、海关总署《关于改进钢材“以产顶进”办法的通知》（国经贸贸易〔1999〕144号）和财政部、国家经济贸易委员会、国家税务总局、海关总署《关于改进钢材“以产顶进”办法的补充通知》（财税字〔1999〕34号）精神，特制订本细则。
第二章 机构及职责
第二条 国家经济贸易委员会（以下简称国家经贸委）、财政部、国家税务总局、海关总署和国家冶金工业局联合组成国家钢材“以产顶进”协调小组，具体负责钢材“以产顶进”日常协调工作。钢材“以产顶进”的具体事务性工作由协调小组办公室负责。小组办公室设在国家冶金工业局。
第三条 协调小组办公室派出钢材“以产顶进”监管小组（以下简称“监管小组”），配合有关国家税务局实施监管工作。监管小组的具体职责和任务由国家经贸委商有关部门另行下达。
第四条 列名钢材企业所在地国家税务局按规定负责“以产顶进”钢材的“免、抵”税工作。加工出口企业所在地国家税务局负责“以产顶进”钢材的登记、购进信息反馈及加工出口企业加工出口产品的有关征（免）、退税工作。
第五条 接受加工出口企业成品出口申报的海关（以下简称出口地海关）负责对使用“以产顶进”钢材加工出口成品的出口监管工作。
第六条 列名钢铁企业包括列名钢铁企业总公司及其经钢铁企业所在地省级国家税务局批准认定的子公司。子公司的具体认定数量由省级国家税务局本着便于管理的原则自定，并报国家税务总局备案。跨省子公司由国家税务总局批准认定。
加工出口企业为直接对外签约并自行组织加工出口货物业务的企业。
以上两类企业在前三年内无违法违规行为。
第三章 购销管理
第七条 国家冶金工业局根据各列名钢铁企业销售计划提出钢材“以产顶进”计划，报国家税务总局核准，同时抄送国家经贸委、财政部。经审核，国家税务总局会同国家冶金工业局向列名钢铁企业及其所在地国家税务局下达钢材“以产顶进”计划。
年度内需要追加计划指标的，由国家冶金工业局提出追加计划的总额及分企业数量申请，报国家税务总局，抄报国家经贸委、财政部。经核准后下达执行。
第八条 列名钢铁企业在国家税务总局、国家冶金工业局下达的钢材“以产顶进”计划内，按照核定的数量，同加工出口企业签订销售合同，按不含税销售额开具普通发票。
第九条 加工企业与列名钢铁企业结算“以产顶进”钢材货款，加工企业有相应收支范围的外汇账户的，可以外汇结算；没有外汇账户或者没有相应收支范围的外汇账户、或者外汇账户内资金不足以结算的，应当以人民币结算，不得购汇结算。
加工企业与列名钢铁企业以外汇结算的，加工企业应当持销售合同正本、监管小组签发的“外汇支付通知书”（格式见附件一）、货运凭证、《外商投资企业外汇登记证》或《外汇账户使用证》向外汇指定银行申请。外汇指定银行在审核上述规定的有效凭证和商业单据后为其办理外汇支付手续。外汇指定银行为加工企业办理外汇支付手续后，应当保留上述凭证和单据正本5年备查。
列名钢铁企业收到上述外汇后，应当持销售合同、监管小组签发的“外汇支付通知书”、货运凭证，到外汇指定银行办理结汇。外汇指定银行应当将上述凭证和单据正本保留5年备查。外汇指定银行在为列名钢铁企业办理结汇手续后，不得为其出具出口收汇核销专用联。
第十条 监管小组经查验加工出口企业营业执照副本、货运凭证和钢材实际流向后，核定加工出口货物耗用钢材加工单耗标准并予以开具“以产顶进钢材监管书”（以下简称“专用监管书”，格式见附件二）一式五份，分送列名钢铁企业、加工出口企业及其各自所在地国家税务局。“以产顶进钢材监管书”由国家税务总局监制。
第四章 列名钢铁企业税收管理
第十一条 列名钢铁企业销售“以产顶进”钢材并在财务上作销售后，持专用监管书、普通发票复印件等凭证向主管其征税的税务机关申报办理免、抵税手续。
第十二条 列名钢铁企业所在地主管征税的税务机关须在“以产顶进”钢材销售并办理完毕免、抵税手续后3个月内，依据加工出口企业所在地国家税务局签发的“以产顶进钢材购进确认单”（格式见附件三）对列名钢铁企业销售的“以产顶进”钢材进行核销。3个月内尚未收到加工出口企业所在地国家税务局签发的“以产顶进钢材购进确认单”的，列名钢铁企业所在地主管征税机关须及时通知监管小组，并停止办理其“以产顶进”国产钢材“免、抵”税的审批手续，并追缴已“免、抵”税款，同时按有关规定追缴滞纳金。
第十三条 列名钢铁企业销售的“以产顶进”钢材办理完毕“免、抵”税手续后，如发生退货，由加工出口企业向其所在地主管退税的税务机关申报办理注销已“免、抵”税“以产顶进”钢材的手续，主管加工出口企业退税的税务机关应向列名钢铁企业所在地主管征税的税务机关发函告知已退货，同时列名钢铁企业也应及时主动向其所在地主管征税的税务机关申报。
第五章 加工产品出口及税收管理
第十四条 加工出口企业应在钢材运抵后五天内向当地主管出口退税的税务机关办理购进已免税钢材的登记备案手续。经审核，主管出口退税的税务机关填写“以产顶进钢材购进确认单”一式三份，分送监管小组和列名钢铁企业所在地主管征税的税务机关。
第十五条 加工出口企业使用“以产顶进”钢材加工成品出口时，除常规手续外，还应按以下规定办理：
（一）向出口地海关提交专用监管书；
（二）在出口货物报关单“贸易方式”栏填入相应的海关监管的贸易方式，全部使用国产原材料的填“一般贸易”；含有进口保税货物的，填写相应的加工贸易海关监管的贸易方式；
（三）在“税费征收情况”栏内加盖“以产顶进钢材监管书监管（冶金）＊＊＊＊＊号”字样的戳记（戳记规格为20ｍｍ×60ｍｍ，字体为楷体），并填写专用监管书的编号。
第十六条 海关应对“以产顶进”钢材加工成品出口进行严格监管，出口地海关在办理结关手续时，应按以下规定办理：
（一）按规定签发出口货物报关单（出口退税联）；
（二）在出口货物报关单“税费征收情况”栏内批注“以产顶进钢材监管书监管（冶金）＊＊＊＊＊号”；
（三）在专用监管书背面的“以产顶进”钢材成品出口验放记录栏内批注出口货物情况。
（四）在出口货物报关单和专用监管书上加盖“验讫章”，并由经办关员签名和批注签发日期。
经转关运输出境的“以产顶进”钢材加工成品，海关按转关运输监管规定监管和办理手续。
第十七条 加工出口企业须在加工货物出口后三个月内持出口货物报关单、外汇核销单和海关签章的专用监管书向当地主管出口退税的税务机关办理有关加工出口货物的退（免）税手续。
第十八条 对加工出口企业利用已免税“以产顶进”钢材加工生产的出口货物，比照现行有关加工贸易税收管理办法进行征（免）、退税管理。具体地：
（一）加工出口企业（1993年12月31日前成立的外商投资企业除外）购进已免税的“以产顶进”钢材后，视同进料加工进口料件对待，先填具“生产企业进料加工贸易申报表”（表中注明“以产顶进”钢材字样），持发货票复印件、付款凭证复印件等凭证，报经主管其出口退税的税务机关同意签章后，再将此申报表报送主管其征税的税务机关，并准许其在计征加工成品的增值税时对这部分“以产顶进”钢材按规定征税率计算税额予以抵扣。货物出口后，主管退税的税务机关在计算其退税或免抵税额时，也应对这部分“以产顶进”钢材按规定退税率计算税额并予抵扣。具体计算办法按《财政部、国家税务总局关于出口货物税收若干问题的补充通知》（财税字〔1997〕14号）第二条规定的办法计算退税。
（二）1993年12月31日前成立的外商投资企业购进已免税的“以产顶进”钢材后，凭监管小组出具的专用监管书向当地主管出口退税的税务机关申请办理“准予免税证明”（格式见附件四），并持此证明向主管其征税的税务机关申报办理免征其加工产品的增值税、消费税。货物出口后三个月内，加工出口企业应凭出口货物报关单和海关已签章的专用监管书、外汇核销单向主管出口退税的税务机关办理核销手续。逾期未核销的，主管出口退税的税务机关会同主管征税的税务机关予以补税和处罚。
第十九条 加工出口企业如未经加工将已免税的“以产顶进”钢材直接出口的，应按一般贸易方式报关出口，出口地海关对其专用监管书不予签章确认。加工出口企业凭出口货物报关单、外汇核销单和海关未予确认的专用监管书，向主管其出口退税的税务机关办理“以产顶进”钢材的补税手续。具体补税按钢材征税税率与退税率之差补征增值税。
第二十条 加工出口企业如将已免税的“以产顶进”钢材转为国内销售的，或加工产品未出口的，需全额补缴钢材已免、抵的税款。
监管小组要协助加工出口企业所在地国家税务局向加工出口企业追缴税款，并立即停止向该企业供应免税的“以产顶进”钢材。
第六章 其他
第二十一条 列名钢铁企业及其所在地国家税务局须定期将“以产顶进”钢材销售情况及免、抵税情况专项统计上报。列名钢铁企业每半年终了十五日内将“以产顶进”钢材的商品名称、规格、数量、销售额及加工出口企业等汇总分别上报国家冶金工业局和国家税务总局，抄报国家经贸委、财政部、海关总署；列名钢铁企业所在地国家税务局须将“以产顶进”钢材免、抵税情况每半年分别统计上报国家税务总局。
第二十二条 列名钢铁企业及加工出口企业采取伪造、涂改、贿赂或其他非法手段骗取免、抵税的，按照《中华人民共和国税收征收管理办法》第四十条有关规定处罚，并取消列名钢铁企业经营“以产顶进”钢材的资格。
第二十三条 以前规定与本实施细则有出入的，以本实施细则为准。
附件：列名钢铁企业名单
1．上海宝山钢铁（集团）公司
2．武汉钢铁（集团）公司
3．鞍山钢铁（集团）公司
4．攀枝花钢铁（集团）公司
5．首钢总公司
6．太原钢铁（集团）公司
7．马鞍山钢铁股份有限公司
8．本溪钢铁（集团）有限责任公司
9．酒泉钢铁（集团）有限责任公司
10．济南钢铁集团总公司
11．邯郸钢铁集团有限责任公司
12．唐山钢铁集团有限责任公司
13．重庆钢铁集团有限责任公司
14．莱芜钢铁总厂
15．南京钢铁集团有限公司
16．包头钢铁（集团）有限责任公司
17．浙江冶金集团杭州钢铁集团公司
18．安阳钢铁集团有限责任公司
19．江苏沙钢集团有限公司
20．湖南华菱钢铁集团有限责任公司
21．广州钢铁集团有限公司
22．四川川投长城特殊钢（集团）有限责任公司
23．北钢集团有限责任公司
24．冶钢集团有限公司
25．天津钢管公司
26．大连钢铁集团有限责任公司
27．抚顺特殊钢（集团）有限责任公司
